Indemnité d’éviction – Opticien – Perte de fonds (non) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnités accessoires (oui) – Indemnité d’occupation L.145-28 (oui) – Précarité (oui)

“Cette indemnité (d’éviction) comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Cette indemnité doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire.
Il appartient au bailleur, qui conteste que la perte du local loué entraîne la perte du fonds de commerce et donne lieu au paiement d’une indemnité de remplacement, de démontrer qu’il existe une possibilité de transfert de l’exploitation, qui donnera alors lieu au paiement d’une indemnité de déplacement.
Eu égard à l’activité d’opticien du fonds de commerce, mais aussi au fait que la clientèle du magasin se compose, comme l’indique la société Junior Vision, d’une clientèle de centre-ville et d’une clientèle provenant du centre commercial et notamment de la FNAC, les propositions de locaux précités sont suffisantes pour démontrer que le fonds y est transférable et que la clientèle pourra être maintenue de manière substantielle eu égard au nombre de commerces et à la diversité de leurs activités nettement plus nombreux et divers que ceux présents dans le centre commercial de la Maison Rouge.
En conséquence, l’indemnité d’éviction doit être calculée en fonction de la valeur de déplacement, laquelle s’apprécie en fonction de la valeur du droit au bail.
Cette valeur locative de marché correspond à la moyenne des loyers demandés au centre Rivetoile tels que mentionnés par le bailleur pour des locaux d’environ 150 m2, sans que cela soit contesté. Le preneur ne conteste pas non plus le bien-fondé de la valeur locative de renouvellement. En outre, le coefficient 7 est bien fondé s’agissant d’un très bon emplacement.
En l’espèce, il convient d’abord d’observer que le montant de l’indemnité d’occupation demandée par le bailleur et payée par le locataire correspond au montant du dernier loyer régulièrement indexé sur la base de l’indice du coût de la construction. Compte tenu de la surface pondérée des locaux loués qu’il estime à 133,50 m2B, après en avoir détaillé le calcul, aucune de ces valeurs locatives ne conduit à une valeur locative des lieux loués supérieure au montant de l’indemnité d’occupation payée par le preneur”.