Loyer – Renouvellement au 1er juillet 2019 – Modification des caractéristiques des locaux (non) – Modification des obliga-tions des parties (non)

“Sur le déplafonnement
Aux termes du jugement querellé, le premier juge a rejeté la demande de déplafonnement du loyer, ainsi que la demande d’expertise et fixé le loyer annuel à la somme de 27 555 € en principale HT/HC à compter du 1er juillet 2019, après avoir considéré que :
- les locaux affectés à l’exploitation de la SNC Pharmacie de la Place Saint Ferdinand comprennent au sous-sol 4 caves reliées par un escalier privé au rez-de-chaussée où se trouve la boutique à usage de pharmacie comprenant magasin et réserve ;
- aux termes de l’avenant du 13 mars 2013, auquel sont joints l’état descriptif des travaux et les plans des lieux, la SNC Pharmacie de la Place Saint-Ferdinand a acquis le 19 octobre 2012, le droit au bail du local commercial mitoyen appartenant à M. [E] [H] [Y] et la bailleresse a autorisé le preneur à démolir, à ses frais exclusifs, les cloisons séparatives aux fins de réunion des deux locaux commerciaux, les parties ayant par ailleurs convenu de porter le loyer annuel en principal à la somme de 26 000 €, la clause figurant à l’avenant intitulé ‘travaux’ prévoyant la question de la remise en état des locaux ;
- s’il est certain que ces travaux impliquent que la surface accessible à la clientèle de la pharmacie a été augmentée du fait de l’abattement de la cloison séparative entre les deux locaux, il ne s’agit pas pour autant d’une modification notable des caractéristiques du local considéré dans la mesure où l’augmentation de la surface de vente n’est due qu’à la seule adjonction du local adjacent suite à l’abattement de la cloison séparative, local faisant l’objet d’un bail distinct, de sorte que l’assiette du bail consenti par la SCI du Débarcadère ne s’en est pas trouvée modifiée ;
- l’autorisation de travaux donnée par la bailleresse ne constitue pas davantage une modification notable des obligations des parties mais la simple exécution du bail expiré qui prévoit au point 7.5 du titre IV relative aux charges et conditions générales, que le preneur ne peut faire dans le local aucune démolition ni percement de mur sans l’autorisation expresse préalable et écrite du bailleur ;
- en outre, le bail expiré prévoit que le loyer sera révisé tous les trois ans sans excéder pendant la durée du bail la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction de l’indice INSEE de la période de trois ans, l’indice de référence étant celui publié à la date de la signature du bail, à savoir l’indice du 4e trimestre 2007 qui est de 1474 ; or, le loyer initial hors révision triennale était de 23 502 € et représentait 24 443 € lors de la révision au 1er juillet 2011, et si par avenant du 13 mars 2013, il a été porté 26 000 €, cette augmentation du loyer en cours de bail de 6,36 % ne saurait caractériser une modification notable justifiant le déplafonnement du loyer, ce d’autant qu’elle ne constitue que l’application de la clause d’indexation du bail”.