Renouvellement – Fixation indemnité d’éviction – Restaurant self service – Perte de fonds (oui) – Valorisation du droit au bail (oui) – Indemnités accessoires (oui) – Indexation indemnité d’occupation (oui)

“Les conséquences de l’éviction s’apprécient in concreto au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de transfert, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de remplacement.
En l’espèce, les parties ne contestent pas que seule la méthode dite du droit au bail peut être valablement retenue au regard de la faible rentabilité du fonds de commerce.
Elles ne contestent pas davantage que l’évaluation de la valeur du fonds de commerce doit s’apprécier par la méthode par approche du chiffre d’affaires.
En l’espèce, le tribunal s’est basé sur les données 2015 à 2017 pour retenir un chiffre d’affaires moyen de 410 275 € HT, auquel il a appliqué un pourcentage de 80 %, soit une valeur estimée du fonds de commerce de 330 000 €.
L’analyse corrigée des références fournies par l’expert, tous types de loyers confondus, compte-tenu des références récentes dans le même secteur d’activité de la restauration rapide dont les loyers s’échelonnent entre 550 et 1 355 €, des locaux présentant des caractéristiques similaires aux locaux litigieux en termes de surface ou de linéaire de vitrine dont les loyers s’échelonnent entre 550 et 1 000 €, de l’emplacement avec l’intérêt qu’il présente notamment par rapport à l’activité exercée et des caractéristiques propres du local, permet de confirmer le prix unitaire de 925 €/m2B.
Le montant du loyer plafonné de 36 615 € n’étant pas discuté par les parties et la valeur locative de marché des locaux au 1er janvier 2017 étant de 100 640 €, le différentiel entre les deux s’élève à la somme de 64 025 € comme déterminé par le premier juge.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé la valeur du droit au bail à la somme de 416 162,50 € [(100 640 4 36 615) ~ 6,5].
Contrairement à ce que soutient le bailleur, le devis fourni ne vise aucune installation particulièrement technique et onéreuse justifiant le recours à des professionnels spécialisés, mais concerne une prestation de dépose de matériels de cuisine (chambre froide, frigo, hotte aspirante, lave-vaisselle...) complémentairement à celle prévue dans le devis de la société N.I.T. Déménagement qui concerne le mobilier de la salle du restaurant (distributeur à pain, meuble réfrigéré, meuble d’angle, meuble caisse café, meuble chauffant).
De ce fait le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu un premier montant de 12 000 €, auquel sera ajoutée la somme de 9 000 €, soit une indemnité totale au titre des frais de déménagement à hauteur de 21 000 €.
Dans la mesure où les aménagements garnissant le commerce sont inclus dans l’évaluation du fonds de commerce, il est d’usage qu’un abattement soit appliqué aux frais justifiés ou estimés par le locataire évincé pour sa réinstallation afin de tenir compte de la vétusté des mobiliers abandonnés, peu important qu’il s’agisse d’un mobilier spécifique ou relevant d’un concept spécifique.
Il est d’usage que soit appliqué un abattement de précarité lié à la longue période d’incertitude qui a suivi le congé, privant le preneur d’investir et d’opérer ainsi des choix stratégiques au plan commercial en fonction de la variation et du comportement de la clientèle.
En l’espèce, le bail a pris fin au 1er janvier 2017 et il ne peut être fait grief au preneur d’avoir poursuivi la procédure dans le cadre d’un exercice normal de ses droits.
En conséquence, il est justifié d’appliquer un abattement de 20 %.
C’est à bon droit que le tribunal a considéré qu’au regard du délai écoulé entre la fin du bail et l’évaluation de l’indemnité d’occupation et de l’impossibilité de procéder à la révision triennale de l’indemnité d’occupation, il convenait d’indexer cette indemnité au 1er janvier de chaque année à compter du 1er janvier 2018...”