Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Prêt-à-porter – Perte de fonds (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Frais de réinstallation (non)

“Les locaux évalués sont situés à Paris 8e 19 rue François 1er, qui est une artère à sens unique de circulation automobile qui relie l’avenue Franklin Roosevelt à l’avenue George V, avec un stationnement bilatéral réglementé et un parc public de stationnement souterrain. Cette rue est dotée d’une activité commerciale et concentre une majorité d’enseignes de luxe, principalement en matière d’équipement de la personne et en particulier de mode masculine.

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L’activité exercée est la vente d’articles prêt-à-porter hommes et femmes de la marque anglaise THOMAS PINK.
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La Cour retient que compte tenu de l’implantation favorable sur une artère recherchée du Triangle d’Or dans une section de l’artère cotée d’une commercialité élevée au voisinage de l’avenue Montaigne d’où les locaux sont faiblement visibles, de la destination contractuelle bien adaptée au site, de la qualité de l’immeuble avec l’avantage de la jouissance d’un patio privatif, et des éléments de comparaisons constitués par les nouvelles locations rue François 1er entre 2009 et 2012, la valeur locative de marché doit être évaluée à 4 250 €/an/m2, soit 4 250 € × 171 m2 = 726 750 €.
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Enfin, si la rue François 1er est de longue date vouée au luxe, l’expert relève que les enseignes de luxe (CARTIER, CHAUMET et DUBAIL) dont se prévaut le conseil de la bailleresse, parce qu’il s’appuie sur un rapport d’expertise ancien, étaient déjà présentes à la prise d’effet du bail et que seule l’enseigne KORLOFF s’est implantée en 2004 au n° 51 mais elle a remplacé une autre enseigne de luxe DUNHILL. Elle ajoute que ne sont notés que des remplacements d’enseignes de bonne gamme par d’autres et que la seule évolution significative est la ‘féminisation’ de l’artère, qui est indifférente au regard du commerce exercé, l’enseigne THOMAS PINK distribuant des articles d’équipement de la personne essentiellement masculins.
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En conséquence, le loyer théorique en renouvellement du bail doit donc être fixé à la somme de 385 442 € (plafonnement). (...)
Ainsi, il convient de retenir l’application du coefficient de 9, proposé par l’expert en tenant compte des éléments ci-dessus, pour la fixation la valeur du droit au bail, qui s’élève donc à la somme de 341 308 × 9 = 3 071 772 € arrondis à 3 070 000 €. (...)
Il n’est pas contesté que l’éviction entraîne la perte du fonds.

L’expert judiciaire affirme, sans être véritablement contredit par les parties, que cette valeur du droit au bail, qui représente 29 fois la capacité bénéficiaire (mesurée en termes d’EBE) de ce seul point de vente de la marque et un taux de 212 % du chiffre d’affaires moyen HT des trois dernières années d’exercice, exclut une valorisation du fonds de commerce au-delà de la valeur du droit au bail.

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Il doit être tenu compte pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé des frais nécessaires à sa réinstallation, mais à proportion du degré d’amortissement des investissements réalisés.
En raison de l’obsolescence des agencements relevés par l’expert, de la vétusté des installations abandonnées dans le local faisant l’objet de l’éviction, et de l’aveu de la locataire dans le dire de son conseil à l’expert du 14 mars 2013 selon lequel elle aurait dû, hors éviction, engager des travaux d’agencement des locaux afin de le mettre aux normes de l’identité visuelle de son nouveau concept, aucune indemnité ne sera allouée à ce titre.
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Il y a lieu de faire droit à la demande d’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation présentée par le bailleur au 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction du 2e trimestre de l’année précédente, l’indice de base étant celui du 2e trimestre 2010 (1517).