Jurisprudences Bail commercial › Le loyer › Fixation du loyer de renouvellement
Loyer – Renouvellement – Modification notable des facteurs locaux de commercialité (non) – Valeur locative inférieure au loyer plafond (non) – Déduction impôt foncier (oui) – Facteurs de majoration de la valeur locative (oui)
(CA Douai, 2e chambre, 2e section, 17 oct. 2019) CA Douai, 2e chambre, 2e section, 17 octobre 2019, aff. SAS La Halle (SAS Compagnie Européenne de la Chaussure) c./ SARL Immo Ampère – RG 18/01903
“Il résulte de ces dispositions (articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce) que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, dans la limite du plafonnement. Si la valeur locative est inférieure au plafonnement, le loyer doit être fixé à la valeur locative, même si la valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail (...).
Ainsi, il n’est nullement justifié que la rénovation du centre commercial et de la galerie a présenté un intérêt particulier pour la société La Halle, dont la boutique est située à proximité mais en dehors de la galerie commerciale rénovée. Rien ne démontre que celle-ci ait pu profiter d’un flux accru de chalands.
En conséquence, en l’absence de démonstration d’une modification notable d’un des éléments de la valeur locative, le loyer du bail renouvelé ne saurait excéder le plafond légal de 135 939,49 euros. (...)
Il n’en demeure pas moins que le local donné à bail à l’enseigne Devianne est beaucoup plus proche, par sa surface commerciale, du local donné à bail à la société La Halle, ce que cette dernière reconnaît d’ailleurs dans ses écritures.
Dès lors, la valeur locative du local peut être fixée à : 162,57 euros # 958 m2 = 146 407,29 euros HT et HC.
S’il n’y a pas lieu de prendre en compte le chiffre d’affaires de la locataire, en ce qu’il dépend essentiellement de sa politique commerciale, c’est en revanche à juste titre que la société La Halle considère que la charge de la taxe foncière qui lui incombe doit entraîner un abattement sur la valeur locative du local, dès lors que s’agissant d’un impôt foncier normalement à la charge du bailleur, sa prise en charge par le preneur est exorbitante du droit commun. (...)
C’est néanmoins tout aussi légitimement que le bailleur considère que la faculté laissée au preneur de sous-louer ou céder le bail justifie une réévaluation de la valeur locative du local.”