Renouvellement de bail – Fixation indemnité d’éviction – Résidence meublée de logements/résidence étudiante – Perte de fonds (oui) – Méthode de la rentabilité (oui) – Recoupement méthode CA (oui)

“Selon l’expert judiciaire, les studios appartiennent à un vaste ensemble immobilier situé à l’arrière du complexe commercial La Valle Village Val d’Europe sur la commune de Serris, l’environnement étant constitué d’immeubles récents de 4 étages sans cachet particulier, à l’abri des nuisances de la zone commerciale”.
“Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la résidence est composée de :
-  126 studios à usage de logements de nature et taille divers,
-  des emplacements de stationnement,
-  des locaux à usage de cafétéria avec kitchenette, lingerie, accueil et laverie,
-  la circulation est assurée par un ascenseur et des escaliers.”
“La Cour relève que si la résidence dont s’agit n’est pas destinée contractuellement au seul usage d’étudiants, la destination contractuelle étant celle de résidence meublée de logements, le site internet, dont copie figure au rapport d’expertise judiciaire, présente la résidence services où se situent les 8 studios comme une résidence étudiante.”
“... la résidence de services ne peut être assimilée à un hôtel de sorte que la méthode par le chiffre d’affaires selon les usages de la profession ne peut être retenue comme méthode principale d’évaluation”.
“il convient par conséquent de prendre en considération l’excédent brut d’exploitation retraité du preneur pour déterminer la valeur de son fonds de commerce pour l’associer, ensuite, à titre complémentaire, au résultat auquel aboutit la méthode d’évaluation par le chiffre d’affaires.”