Fixation loyer révisé – Clause d’échelle mobile – Loyer binaire – Loyer périodique complété d’un loyer en nature – Recevabilité (oui)

“En application de l’article L. 145-39 du Code de commerce, la révision du loyer pour le fixer à un montant correspondant à la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce, peut être demandée chaque fois que le loyer a varié de plus d’un quart par l’effet d’une clause d’échelle mobile depuis sa dernière fixation amiable ou judiciaire”.
“Dans un premier temps, les défendeurs, se fondant sur l’application d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, soulèvent l’irrecevabilité de la demande de révision au motif que, constituant un loyer binaire composé d’une partie en espèce et d’une partie en nature, la détermination du loyer révisé échappe aux dispositions relevant du statut des baux commerciaux et donc à la compétence du juge des loyers commerciaux, ne ressortant dès lors que de la seule convention des parties”.
“En l’espèce, s’il est certain que le loyer prévu dans les baux commerciaux susvisés apparaît effectivement un loyer composite, il n’en demeure pas moins qu’il ne constitue pas un loyer binaire tel qu’entendu par la jurisprudence – par ailleurs évolutive – citée par les défendeurs.
Cette jurisprudence vise en effet une typologie spécifique de baux constitués d’une clause recettes, c’est-à-dire d’une part variable du loyer adossée en général au chiffre d’affaires et ne jouant souvent qu’en cas de dépassement du loyer minimum garanti. Ces clauses qui sont de différentes structures, ont cependant toutes pour objet de rémunérer le bailleur de la commercialité qu’il fournit au locataire”.
“Or, en l’espèce, le mécanisme institué dans les baux susvisés, permet au bailleur de bénéficier à titre de loyer en nature, de droits de séjour dans un lot ou un lot équivalent, et ne constitue donc pas une part variable du loyer”.
“Il n’est pas démontré que cette part de loyer est adossée au chiffre d’affaires du preneur, ne constituant ainsi pas un intéressement des bailleurs à l’évolution du chiffre d’affaires de la SAS Belambra, et constituant uniquement un dispositif, comme le soutient le demandeur, relevant d’un aménagement des conditions d’occupation des locaux par les propriétaires eux-mêmes”.
“Il n’est également pas démontré par les bailleurs que les conditions de détermination de cette valorisation, appuyée sur la valeur locative du lot, ressortiraient également du même mécanisme que celui afférent aux clauses recettes susvisées, de sorte que la compétence du juge des loyers commerciaux pour fixer le montant du loyer révisé est avérée”.