Loyer – Renouvellement au 15 mars 2017 – Restauration – Titre exécutoire (oui) – Fixation du loyer sur la base des évaluations des experts des parties (oui) – Moyenne des éléments de comparaison (oui) – Prise en compte de l’article 606 du Code civil (oui)

“Il convient de rappeler que la valeur locative doit être appréciée à une date la plus proche possible de la date de renouvelle- ment, soit le 15 mars 2017.
Il est produit aux débats par la partie intimée un rapport d’expertise établi le 25 septembre 2018 par Madame [K] expert, près la cour d’appel de Colmar.

Dans son rapport, Madame [K] a pris en considération des locaux de comparaison situés dans le voisinage et en tenant compte de la différence des facteurs locaux de commercialité et des spécificités des locaux de restauration et a retenu une moyenne des valeurs locatives des locaux de restauration de 331,50 €/m2/an.
Compte tenu des caractéristiques des locaux, des obligations respectives des parties, de la destination des locaux, des facteurs locaux de commercialité, le local étant situé dans le centre touristique n° 1 de Strasbourg, de la situation des locaux, à savoir un emplacement moyen en retrait du parvis de la cathédrale et des prix pratiqués dans le voisinage, Madame [K] a estimé que la valeur du prix au m2 pondéré des locaux à l’enseigne In Vino Veritas, à destination de restauration, d’une surface pondérée de 36,07 m2, devrait être de l’ordre de 430 €/an.

Il ressort de ces appréciations un loyer annuel de 15 510 €.
(...)
Madame [R] ne peut pas reprocher à l’expert (du preneur) d’avoir tenu compte de cette contrainte (article 606 du Code civil à la charge du preneur) qui figure dans le contrat de bail liant les parties en expliquant qu’en application du décret d’application de la loi Pinel du 3 novembre 2014, les dépenses relatives aux grosses réparations ne peuvent plus être mises à la charge des locaux, alors que cette obligation contractuelle n’a fait l’objet d’aucune modification depuis l’application de la loi Pinel
(...)
Ainsi la moyenne de toutes les références retenues par Madame [N] (expert du bailleur) et dont la date du bail est antérieure à celle du bail renouvelé en l’espèce, s’établit à la somme de 368 € par m2.
Dans ces conditions, en prenant en considération les conclusions des deux experts, qui ne sont pas contradictoires sur les constatations concernant notamment les caractéristiques du local considéré , la destination des lieux, et les facteurs locaux de commercialité et en retenant la petite superficie du local, les prix couramment pratiqués dans le voisinage à une date anté- rieure à la date du renouvellement du bail et les obligations respectives des parties telles qu’elles résultent du bail, le montant du loyer du bail renouvelé au 15 mars 2017 sera fixé à la somme de 15 510 € par an hors taxes et hors charges”.