Congé – Retard dans l’immatriculation – Congé avec refus de renouvellement délivré plus de trois ans avant la fin du bail – Mauvaise foi (oui)

A la date de délivrance du congé, la Société Innovation Développement n’était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés à l’adresse des lieux loués, des démarches étant en cours pour procéder à cette inscription du fait du change- ment de son siège social qui, désormais, était situé dans le local donné à bail. Il est constant qu’à cette date (date du congé notifié le 13 mars 2002 pour le 30 avril 2005) et ce, depuis le 28 février 2002 la société locataire avait déposé une demande de modification liée à ce transfert de siège social. Il n’est pas nécessaire de rechercher si le bref retard apporté à cette imma- triculation est imputable à la locataire... Il convient en revanche de rechercher si en délivrant plus de trois ans avant l’expi- ration du bail un congé, le bailleur s’est situé dans le cadre des rapports régis par la bonne foi telle que prévue par l’article 1134 du Code civil.
La nécessité de l’immatriculation n’est pas une obligation contractuelle mais une obligation objective, conditionnant, en principe, le droit au renouvellement... Cette finalité de la condition de l’immatriculation tend à limiter le bénéfice du sta- tut des baux commerciaux aux seuls commerçants officiellement déclarés comme tels aux yeux des tiers. En effet, l’enjeu principal de la publicité légale réside dans la sécurité juridique et la nécessité d’instaurer une transparence. Sécurité du com- merce et des transactions ainsi qu’information des partenaires économiques, tels sont les objectifs de cette publicité qui répondent à la nécessaire identification des agents économiques dans le but de protéger tant les intérêts des tiers que l’ordre public économique, tel que le respect des obligations fiscales liées à une telle activité. L’immatriculation antérieure existait mais non avec la mention relative au local en cause ; de la sorte, les objectifs généraux venant d’être définis étaient sauve- gardés ... La délivrance d’un congé plus de trois ans avant la fin du bail ne fait pas partie des pratiques usuelles et, pourtant, n’est pas normalement prévisible. Par ailleurs, au cours du déroulement d’un bail, une personne morale subit fréquemment des mutations qui l’exposent à affronter des périodes de vide d’immatriculation, la rendant vulnérable à tout congé préma- turé sans qu’elle puisse, efficacement, parer la survenance de cette fragilité. Certes le texte précité pose un délai de préavis minimum pour délivrer congé mais n’impose pas un délai maximum. Cependant, il se déduit des considérations supra que les bailleurs, qui au reste n’évoquent aucune raison particulière justifiant cette inhabituelle précocité, ont agi hors toute pré- vision contractuelle dans le seul but de faire échec au droit au renouvellement du bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction. De la sorte, ils ont abusé de leur droit à délivrer congé.