Fixation du loyer de renouvellement – Club sportif – Prise en compte des surfaces utiles – 200 €/m²U au 16 avril 2008 – Point de départ des intérêts

“Considérant que la société Westinvest critique le jugement en ce qu’il a entériné l’évaluation de la valeur locative des locaux loués effectuée par l’expert judiciaire en fonction de la surface utile ;
Mais considérant que la société Club Med Gym réplique à juste titre qu’il convient de privilégier la première approche de l’expert judiciaire selon laquelle les locaux concernés s’apparentent davantage à des locaux d’activités valorisés au m2 utile qu’à des boutiques dont la valeur locative est déterminée en appliquant un prix unitaire à une surface pondérée ; (...) qu’il s’agit en effet de locaux dédiés à l’activité sportive, de grande surface, essentiellement en sous-sol sans lumière du jour, pour lesquels un prix boutique est inadapté.

(...)
Considérant que pour le surplus, la société Club Med Gym relève à juste titre que la société Westinvest opère une confusion entre valeur locative de marché et le montant du loyer du bail renouvelé ; qu’en effet, la valeur locative de renouvellement est déterminée, en application de l’article L. 145-33 du Code de commerce, d’après différents éléments dont les prix couramment pratiqués dans le voisinage, ces prix étant non seulement les prix des baux neufs ou en renouvellement amiable mais encore ceux issus des décisions judiciaires ;
Considérant qu’il ressort de l’ensemble des éléments de comparaison donnés par l’expert judiciaire des prix allant de 150 €/ m2U à 311 €/m2U pour des baux neufs... de 68 €/m2U à 352 €/m2U pour des baux en renouvellement... et de 133 €/m2U pour une fixation judiciaire au 21 janvier 2000 ; que cependant les références les plus anciennes, antérieures à 2005, devant être écartées comme n’étant pas en l’espèce pertinentes au regard de la date de renouvellement du bail, le prix moyen de référence dans le voisinage s’établit en réalité à 200 €/m2 ; que cette valeur locative est au surplus justifiée au regard des autres éléments visés par l’article L. 145-33 du Code de commerce, concernant tant l’implantation géographique favorable au sein d’un quartier à forte densité de résidents, proche des quartiers d’affaires et bien desservi par les transports en commun, la destination contractuelle large dans le domaine du sport et de l’esthétique, et la rareté en centre-ville d’un grand volume bien adapté à l’activité”.