Fixation du loyer de renouvellement – Loyer binaire – Fixation du minimum garanti à la valeur locative (non)

“... Attendu que le bail du 13 juillet 1999 stipule que le loyer dû par la société locataire comportera une double composante : - l’une déterminée constituée par un loyer de base dont le montant fixe indexé est fonction du chiffre d’affaires réalisé,
- l’autre variable constituée par un pourcentage sur le chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur pendant une période considérée ;

Que s’agissant du loyer de base, le bail stipule qu’à l’occasion des renouvellements successifs, ce loyer sera fixé à la valeur locative appréciée au jour de la prise d’effet du bail renouvelé ; que ce même contrat précise que les parties déclarent soumettre volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des articles 23 à 23-9 et 26 à 31 du décret du 30 septembre 1953 [Art. L. 145-33 à L. 145-39 ; R. 145 à R. 145-11 ; R. 145-20 à R. 145-30 du Code de commerce] et attribuer compétence au juge des loyers du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble ; (...) Mais attendu que la stipulation d’une fixation à la valeur locative du seul loyer de base du bail renouvelé est incompatible avec le maintien, expressément prévu du loyer variable additionnel, étant ici observé que l’article 23 du décret du 30 septembre 1953, auquel les parties ont entendu se soumettre volontairement, dispose que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, sans possibilité donc d’y ajouter une autre valeur ; que, par conséquent, les stipulations issues de la commune volonté des parties relative à la fixation du loyer du bail renouvelé dérogent nécessairement au statut d’ordre public des baux commerciaux, avec lequel elles sont incompatibles, et il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de procéder à cette fixation”.