Fixation du loyer révisé – 480 €/m2 au 18 mai 2009 – Abattements pour charges exorbitantes (solutions diverses) – Incidence de la date de notifi cation des prétentions

“S’agissant de bureaux, aucune pondération ne doit s’appliquer. La surface du local commercial doit donc être estimée à 149,50 m2.
Il résulte (des termes de comparaison cités par l’expert, relevés ‘parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires’) des prix évoluant entre 341 € le m2 (250 m2 57 rue Pierre Charron) à 530 € le m2 (403 m2 au 4 avenue Hoche). Le preneur cite une référence pour 434 € le m2 (145 m2 26 rue de la Tremoille). Le bailleur cite trois références évoluant entre 528 € le m2 (231,50 m2 10 rue Clément Marot) à 644 € le m2 (466 m2 5 rue de Castiglione). Compte tenu de ces éléments... le prix unitaire de 480 € le m2 et la valeur locative annuelle globale de 71 760 € proposés par l’expert auxquels il convient d’ajouter le loyer des caves pour 3 600 € sont justifiés.
Selon le bail, le preneur doit supporter : les travaux prescrits par l’autorité administrative, le ravalement, les honoraires de gestion, l’assurance de l’immeuble. Ces clauses exorbitantes du droit commun peuvent avoir une incidence sur la valeur locative. Il y a lieu de procéder en conséquence à un abattement de 10 % qui tient compte à la fois du transfert des honoraires de gestion et d’assurance et du transfert de l’intégralité des charges de l’immeuble, mais non du transfert de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux, ces derniers transferts étant habituels en matière de location de bureaux.
Le loyer sera en conséquence fixé à 68 000 € en principal par an à compter du 18 mai 2009.
(...)
Il est constant que le preneur sollicitait la fixation d’un loyer à 72 000 € lors de la demande de révision et ce n’est que par mémoire notifié le 10 septembre 2009 qu’il a sollicité un loyer fixé à 59 450 €.
Dès lors, en application de l’article R. 145-21 du Code de commerce, ‘le prix ne peut prendre effet dans la mesure où il excè- derait les limites fixées par les prétentions originaires des parties qu’à la date de notification des nouvelles prétentions’, cette disposition s’appliquant au preneur qui sollicite une révision à la baisse.
Dans ces conditions, le loyer révisé au 18 mai 2009 doit être fixé à 72 000 € jusqu’au 10 septembre 2009, date à laquelle il sera fixé à 68 000 €”.