Fixation du loyer révisé – 800 €/m2B au 8 juin 2009 – Partage des dépens et article 700

“Selon l’expert, il s’agit d’une assez bonne situation sur une artère commercialement recherchée, avec une bonne visibilité depuis le Faubourg Saint-Antoine.
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La location a été consentie sans versement d’un droit d’entrée pour 12 ans à compter du 1er septembre 2003 moyennant un loyer de 99 000 € hors taxes, hors charges, soit 786 € le m2 ; le loyer plafonné s’élève à 125 779 € au 8 juin 2009.
Il existe effectivement un double réseau de valeurs locatives soit la valeur locative de marché c’est-à-dire la valeur locative réelle sans versement de droit d’entrée et la valeur locative pratiquée inférieure à la valeur locative réelle en raison de la perception systématique d’un droit d’entrée lors des locations nouvelles.
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Il y a lieu de constater que la destination du bail est plus large que ‘salon de coiffure’ (soins esthétiques et vente de pro- duits cosmétiques) et que la valeur locative doit s’apprécier à partir des commerces autorisés par le bail et non à partir des commerces effectivement exercés ; l’estimation de la valeur locative est donc fixée en fonction de cet élément et il n’y a pas lieu de retenir la majoration de 2 % de la valeur locative proposée par la SCI Montmartre.
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... le prix unitaire de 800 € le m2 sera retenu, soit une valeur locative annuelle globale de 100 720 €, la proposition de l’ex- pert, soit la somme de 755 € le m2, apparaissant légèrement insuffisante...
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Il convient d’effectuer, ainsi que le prévoit l’expert, un abattement de 7,30 % pour la prise en charge par la société locataire de l’intégralité des charges d’immeuble, de l’impôt foncier, des grosses réparations, de l’article 606 du Code civil et de la vétusté.
La valeur locative s’élève donc à 100 720 € × 92,7 % = 93 367,44 € arrondis à 93 370 €”.