Fixation indemnité d’éviction – Café brasserie – Valeur par EBE (oui) – Valorisation par CA (non)

“L’expert a privilégié la méthode de calcul de cette indemnité par l’excédent brut d’exploitation au regard des bons résultats du commerce, tout en retraitant cet excédent brut pour tenir compte de la faiblesse du loyer en intégrant la valeur locative de marché. (...)
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Or, si l’expert a à juste titre pour obtenir la moyenne de l’excédent brut d’exploitation multiplié par 2 le chiffre de l’année 2009, le fonds ayant été acquis en mai 2007, il aurait dû retraiter l’excédent brut d’exploitation en tenant compte du loyer du bail renouvelé que le preneur aurait dû acquitter et non la valeur de marché (...)
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L’expert a également ajouté ensuite à la valeur ainsi obtenue celle du droit au bail d’un montant de 114 000 € (...)
Or l’expert ne s’explique pas sur le fait d’avoir dans son rapport cumulé ainsi deux approches – celle du calcul de la valeur du fonds et celle de la valeur du droit au bail – (au lieu de les comparer éventuellement) et additionner l’indemnité principale calculée selon la méthode de l’EBE à celle de la valeur du droit au bail, tout en omettant de calculer la valeur du fonds suivant la méthode la plus traditionnelle dite du chiffre d’affaires en tenant compte des différents revenus d’exploitation : produits du restaurant/brasserie d’une part et produits du café bar d’autre part.”