Fixation indemnité d’éviction – Perte de fonds – Locaux en étage – Bail tous commerces – Valeur du droit au bail (oui)

“Les parties s’accordent pour voir dire avec l’expert qu’il n’y a pas de perte de fonds du fait du congé mais la société baille- resse invoque que le fonds de commerce lui-même que la société Maison de l’Iran prétend exploiter dans les lieux, est dénué de toute valeur et que partant, le droit au bail est lui-même sans valeur.
Il n’apparaît effectivement aux bilans 2006, 2007 et 2008 qui sont produits aucune valeur de l’élément d’actif constitué par le fonds commercial (en réalité le droit au bail) et il n’existe aux comptes de résultats 2006 et 2007 aucun achat de marchandises en lien avec l’objet social, le chiffre des charges étant constitué des seules variations du stock et de prestations de services et charges locatives, ce qui ne manque pas d’interroger sur l’exercice de l’activité de restauration prétendument exercée dans les lieux loués ;
Toutefois, la société Bistrot Élysées n’allègue plus que la société Maison de l’Iran n’exploite aucune activité commerciale dans les lieux loués, le bail étant à destination de tous commerces, de sorte qu’elle ne peut prétendre qu’il n’existe aucune valeur de droit au bail ;
(...)
L’expert retient une valeur locative de marché de 326 235 € et une valeur locative de renouvellement de 200 760 € qui ne sont pas spécialement critiquées.
(...)
Il s’ensuit que le coefficient de valorisation de 5 sera retenu pour apprécier la valeur du droit au bail.
Il doit être tenu compte enfin de ce que le bail est tous commerces, ce qui confrère une plus-value au droit au bail de 10 %. (...)
La Maison de l’Iran demande que cette indemnité (d’occupation) ne soit pas fixée à une somme supérieure à celle de 260 988 € déduction faite d’un coefficient de précarité ; cette offre voisine de la valeur de loyer déplafonnée constituera l’indemnité d’occupation.”