Loyer – Clause d’indexation – Stipulation d’un loyer plancher en cas de baisse de l’indice – Clause réputée non écrite (oui)

1/ “... les deux baux initiaux des 8 octobre 1999 et 26 octobre 1999 contiennent au chapitre des conditions générales, une clause d’indexation libellée dans les mêmes termes et qui prévoit que :
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L’application de la (présente) clause d’indexation ne devrait en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur au montant du loyer de base déterminé ci-dessus. La présente indexation constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans lequel il n’aurait pas été consenti.

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L’avenant à l’acte de renouvellement de bail du 17 octobre 2008 et l’acte de renouvellement en date du 2 février 2009 disposent que... en tout état de cause, il est convenu que le loyer résultant de l’indexation ne pourra jamais être inférieur au loyer antérieur à ladite indexation”.
L’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, dont les dispositions relèvent d’un ordre public de direction auquel la volonté des parties ne peut déroger, prohibe l’organisation contractuelle d’une distorsion entre période de variation de l’indice et durée s’écoulant entre deux révisions.
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Ainsi et par la prise en considération de la seule variation de l’indice à la hausse, la clause d’indexation organise en cas de baisse de l’indice, un gel du loyer de telle façon que les révisions du loyer ne sont pas opérées annuellement d’après la variation de l’indice des loyers commerciaux du deuxième trimestre, comparé à celui du deuxième trimestre de l’indexation comme prévu dans le principe.
2/ La circonstance évoquée par la bailleresse que la dernière disposition des clauses d’indexation n’a pas trouvé à s’appliquer, dès lors qu’en a été écartée l’application en cas de baisse de l’indice, le loyer ayant en pareil cas subi une baisse effective, est inopérant pour apprécier la validité intrinsèque des clauses d’indexation.
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3/ La clause d’indexation telle que libellée dans les mêmes termes dans les deux baux renouvelés est au surplus indivisible, dès lors qu’il n’est pas possible de distinguer entre le principe de l’indexation voulue par les parties de ses modalités concrètes d’application ;
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C’est donc à bon droit que les premiers juges ont dit que les deux clauses d’indexation contenues dans l’avenant à l’acte de renouvellement du 17 octobre 2008 et l’acte de renouvellement du 2 février 2009 devaient être réputées non écrites”.