Jurisprudences Bail commercial › Le loyer › Fixation du loyer de renouvellement
Loyer de renouvellement – Fixation indemnité d’éviction – Indemnité de transfert (oui) – Perte du droit au bail (oui) – Valeur du droit au bail (oui)
(CA Grenoble, Ch. commerciale, 16 janvier 2020) Cour d’appel Grenoble, Chambre commerciale, 16 janvier 2020, n° 19/02307, La Communauté de Communes du Bas Chablais c./ société SHCB
“Il est rappelé que l’expert a retenu deux hypothèses de valorisation de l’indemnité de transfert du fonds de commerce, soit avec et sans prise en compte du droit au bail.
Il a proposé deux méthodes d’évaluation du droit au bail en reprenant le montant du loyer en cours :
- méthode par valorisation par le coefficient d’emplacement, soit la différence annuelle entre le loyer libre (prix du marché pour un local équivalent) et le loyer en cours avec multiplication de la différence par un coefficient de situation soit 158 000 €, - méthode par actualisation de l’économie de loyer, soit 183 000 €.
La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur de marché des locaux et le montant du loyer en cas de renouvellement, généralement avec application d’un coefficient de capitalisation compte tenu de la situation des locaux, soit l’économie de loyer que le preneur aurait réalisé s’il était resté dans les locaux.
Il y a donc lieu de rechercher la valeur du droit au bail qui constitue, sauf exception, l’indemnité minimale à laquelle peut prétendre le locataire évincé.
Il ne peut qu’être constaté que seule la valeur du marché telle qu’évaluée par l’expert judiciaire peut être retenue comme base d’évaluation du montant du loyer qui aurait été payé en cas de renouvellement.
Il en résulte que la valeur du droit au bail est effectivement nulle de sorte que la société SHCB succombe sur ses demandes à ce titre.”