Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Agence bancaire – Bail tous commerces – Travaux modificatifs des caractéristiques des lieux – Définition – Déplafonnement (non)

“1/ L’absence de toute destination contractuelle dans le bail d’origine équivaut à une destination tous commerces.
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La destination tous commerces et la désignation des locaux comme boutique excluent que le local soit considéré comme étant à usage exclusif de bureaux, malgré l’activité bancaire actuellement exploitée et ce, depuis l’origine du bail.
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2/ Le seul fait que les bailleurs aient pu se prévaloir, au cours d’une instance, des travaux réalisés par la société locataire au soutien d’une demande de résiliation du bail, ne peut suffire à caractériser l’irrecevabilité de leur demande en déplafonnement du loyer sur ce même motif.
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3/ En application de l’article R. 145-3 du Code de commerce, constituent des travaux modificatifs des caractéristiques intrinsèques des lieux susceptibles d’entraîner le déplafonnement à l’occasion du premier renouvellement suivant leur exécution, les travaux ayant pour effet d’entraîner la modification de l’assiette des locaux résultant de l’adjonction de surfaces, de constructions nouvelles, de couverture d’une terrasse ou d’une cour.
En l’espèce, les éléments produits aux débats par les consorts Jossin sont insuffisants à établir que les travaux réalisés par la SA Crédit Lyonnais au cours du bail expiré ont modifié notablement les caractéristiques des locaux, dès lors que d’une part, comme le relève l’expert judiciaire, les travaux ont eu pour effet de faciliter le déplacement de la clientèle à l’intérieur de l’agence et mettre aux normes de sécurité l’accès aux distributeurs automatiques et, d’autre part, que l’assiette des locaux n’a pas été modifiée et que la superficie accessible à la clientèle est inchangée”.