Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Hôtel “préfecture” à vocation sociale – Détermination de la valeur locative – Méthode hôtelière aménagée

“L’expert, sans être contesté par les parties, relève que s’agissant des établissements non classés ‘hôtel de tourisme’ à vocation sociale également qualifiés d’hôtels de préfecture, il est d’usage de retenir comme base de calcul, non pas la recette théorique souvent difficile à reconstituer, mais le revenu hors taxes de l’exploitant sans décote – en l’absence de remises consenties à la clientèle puisque s’agissant d’une clientèle sociale en provenance des services sociaux des mairies ou des associations – auquel il est appliqué un taux d’occupation compris entre 90 et 100 % (la demande sociale étant très supérieure aux capacités d’hébergement spécifiques à disposition).
(...)
Sur la base d’une fourchette comprise entre 18 et 25 % habituellement retenue à Paris pour les hôtels de préfecture (sans étoiles), l’expert retient un taux de recette de 18 % eu égard à la catégorie, à l’assez bonne situation et aux caractéristiques propres de l’hôtel soumis à expertise... (ce) taux sera retenu par le tribunal.
(...)
(L’expert) retient un abattement de 10 % pour tenir compte des importants travaux de mise aux normes à effectuer, compte tenu de l’état de l’hôtel à la date du renouvellement, dont la charge incombe contractuellement au preneur.
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(...) Le tribunal retiendra l’abattement de 10 % préconisé par l’expert et déduira de la valeur locative au 24/11/2012 l’impôt foncierde2140€”.