Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Hôtel quatre étoiles – Méthode hôtelière – Régime applicable aux travaux d’amélioration en l’absence de clause d’accession – Prise en compte de la recette des petits-déjeuners (non) – Abattement ou déduction au titre de l’impôt foncier (non)

1°) “... Si l’autorisation donnée par avance par le bailleur dispense le locataire de l’envoi de la notification prévue par l’article L. 311-2 du Code du tourisme, en l’espèce, l’autorisation donnée dans le bail du 21 octobre 2004 sur le principe des travaux était néanmoins subordonnée à la communication de pièces et à un accord des bailleresses, de sorte qu’il n’est pas possible de considérer que les consorts Nissimof avaient donné une autorisation préalable sans condition de nature à dispenser la SA Hôtel Royal Voltaire de ladite notification préalable.
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Par conséquent, la SA Hôtel Royal Voltaire se trouve privée du bénéfice de l’abattement prévu par l’article L. 311-3 du Code du tourisme et ce, même en l’absence de clause d’accession”.
2°) “L’expert indique que l’hôtelier offre aux clients un ensemble de services axés sur une prestation principale qui est l’hébergement et qu’il est donc d’usage d’apprécier la valeur locative par rapport à la recette hébergement. C’est la raison pour laquelle les recettes petits-déjeuners ne seront pas prises en compte dans le calcul de la recette théorique maximale”. (...)
Au vu des éléments qui précèdent et de l’analyse de l’expert judiciaire, il y a lieu de retenir un taux d’occupation de 80 % et un taux de remise de 55 %.
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Au regard d’un emplacement moyennement recherché pour des hôtels de catégorie quatre étoiles et compte tenu de 52 chambres avec une capacité de 112 personnes, d’une surface convenable des chambres, l’avantage d’une salle de petits- déjeuners au rez-de-chaussée, l’expert judiciaire retient un taux de recette de 14 % pour la partie hébergement, les taux de recette pour un hôtel quatre étoiles étant de 13 à 14 %.
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En l’espèce, eu égard aux éléments mis en avant par l’expert qui sont plus pertinents que le résultat issu d’une moyenne, il sera retenu un taux de recettes de 14 %.
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Conformément aux usages pour les hôtels parisiens, l’impôt foncier ne sera pas déduit”.