Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Loyer binaire – Fixation du loyer minimum garanti à la valeur locative – Licéité de la clause prévoyant le recours au juge des loyers commerciaux

“D’une part, la stipulation d’un loyer binaire n’interdit pas aux parties de prévoir, ou non, le recours au juge des loyers commerciaux en cas de désaccord pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative et si elles le prévoient, elles ne font qu’user du droit d’accès au juge qui ne peut leur être refusé, le juge ne tenant pas, dans ce cas, ses pouvoirs du contrat mais toujours de la loi.

D’autre part, dès lors qu’il est saisi d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé, le juge doit le fixer à la valeur locative, qui, à défaut d’accord des parties, doit correspondre aux critères énumérés par l’article L. 145-33 du Code de commerce.
Le critère prévu par le point 3° de ce texte concerne les obligations respectives des parties, ce qui inclut l’obligation pour le preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, cette obligation pouvant ainsi donner lieu à application d’un abattement, sans que contrairement à ce que soutient la société André, cela aboutisse à traiter le loyer additionnel comme une charge, l’appréciation des obligations des parties dans la détermination de la valeur locative ne se limitant pas à celle de l’obligation du preneur de payer des charges.

La clause n’est donc pas inefficace et elle ne modifie pas les pouvoirs et devoirs du juge qui tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, à savoir l’article L. 145-33 du Code de commerce, texte qui n’est pas visé comme étant d’ordre public par les articles L. 145-15 et L. 145-16 du Code de commerce et à l’application duquel les parties ne demandent pas de dérogation puisque au contraire, la clause stipule que le loyer sera fixé par le juge selon les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur.

Enfin, le fait que seule la part fixe du loyer sera fixée à la valeur locative par le juge car la clause prévoit le maintien du loyer additionnel, ne contrevient pas à l’application des critères légaux de détermination de la valeur locative puisque, comme indiqué ci-dessus, l’obligation du preneur de payer ce loyer additionnel peut être prise en compte dans la détermination de la valeur locative.

En conséquence, les moyens tendant à entendre juger la clause réputée non écrite ou nulle ne sont pas fondés, ce qui conduit à la confirmation, par substitution de motifs, du jugement entrepris, en ce qu’il a retenu que la clause devait recevoir application”.