Jurisprudences Bail commercial › Le renouvellement du bail › Indemnité d'éviction
Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Remise proche magasin de vente de fruits et légumes – Préjudice de l’éviction du local remise (oui) – Perte de valorisation du fonds (oui) – Surcoût trajet complémentaire (oui)
(CA Montpellier, 1re chambre C, 19 juin 2018)
“La Cour observe que la question de la soumission du bail portant sur le local litigieux au statut des baux commerciaux a déjà été jugée par l’arrêt de la cour de Montpellier en date du 24 mars 2015, arrêt définitif ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
Par conséquent cette question n’est plus dans le débat devant la présente juridiction.
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Au cas présent la Cour relève que le preneur exploite un fonds de commerce de vente de fruits et de légumes au [...] et que juste en face est située la remise en litige.
Il est constant au vu des pièces produites comme relevé par la Cour dans son arrêt du 24 mars 2015 que cette remise n’est pas qu’un simple accessoire au local principal sans aucun lien avec ce dernier lequel ne peut accueillir qu’un stock limité de marchandises et que la privation de cette remise est de nature à compromettre l’exploitation du fonds.
L’expert judiciaire ne pouvait donc en contradiction avec les motifs de l’arrêt du 24 mars 2015 retenir une absence totale de lien entre la remise et l’exploitation principale et raisonner pour l’évaluation du préjudice selon la méthode différentielle sur le prix de loyer et ce d’autant après le dire à expert de la SARL Le Panier de Marie sur ce point.
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La Cour dans son pouvoir souverain d’appréciation considère au vu des éléments comptables produits et de la situation particulière des locaux et de l’exploitation que la baisse du chiffre d’affaires en lien avec la perte de la remise peut être estimée à 25 % du chiffre d’affaires du commerce (de 151 399 euros en 2016) soit à la somme de 37 850 euros.
Concernant le coût supplémentaire exposé par la SARL Le Panier de Marie pour stocker suite à la perte de la remise les produits frais sur l’autre site dont elle dispose à 4 kilomètres du local principal, le preneur à bail l’évalue à une somme de 16 919 euros par an prenant en compte le coût de la main-d’œuvre sur une base de trois heures par jour de travail, la location d’un véhicule et le coût du carburant.
La Cour observe que la prise en compte de la location d’un véhicule n’est pas justifiée, la société disposant déjà de véhicules pour approvisionner ses magasins tel que cela ressort du rapport d’expertise.
La Cour observe en outre qu’il n’est justifié par aucun élément probant de ce qu’il est nécessaire d’effectuer quatre fois le trajet pour approvisionner le magasin et que cette tâche représente trois heures de travail sur la base de 309 jours ouvrés soit 927 heures et que par ailleurs même à supposer ces chiffres exacts sur la base d’un SMIC horaire à 10 euros le surcoût lié à la main-d’œuvre ne saurait excéder la somme de 10 000 euros.”