Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Pondération immobilière (oui) – Choix des éléments de comparaison – Loyers décapitalisés (non)

“1/ A bon escient, la locataire souligne que la pondération des locaux en sous-sol dédiés aux cabines de soins esthétiques est un instrument de mesure permettant de comparer entre eux des locaux qui ne sont pas équivalents et qu’elle doit être appliquée en fonction des caractéristiques propres des locaux et non en fonction de leur utilité pour le commerce considéré. La pondération des aires de vente et de soins à 0,35 est en conséquence justifiée.
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2/ La bailleresse propose de tenir compte de tous les loyers pratiqués dans le voisinage, quelles que soient leurs modalités de fixation, et de ne pas exclure les pas-de-porte versés par un locataire lors de son entrée en jouissance.
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L’expert judiciaire a justement souligné que la comparaison avec les loyers décapitalisés ne lui paraissait pas pertinente, dans la mesure où les pas-de-porte ou droits au bail ne sont pas des sommes dépensées comme loyers mais peuvent être récupérés, parfois avec un profit important en période de hausse, étant souligné que, notamment pour des emplacements de haute commercialité, la valeur du droit au bail qui est payée peut inclure d’autres éléments de valorisation qui ne sont pas strictement liés à l’économie de loyer et peuvent revêtir une valeur d’opportunité ou de stratégie de développement”.