Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Renouvellement – Méthode hôtelière – Article R. 145-8 (non) – Abattement impôt foncier (non) – Abattement travaux hôteliers (non)

“Sur l’incidence de l’impôt foncier à la charge du locataire.
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Effectivement, la soumission d’un bail aux dispositions de l’article R. 145-10 du Code de commerce (...), exclut l’application des dispositions de l’article R. 145-8 du Code de commerce.
Il ne peut donc être procédé à un abattement sur la valeur locative au titre de la charge exorbitante que constitue le paiement par le locataire de l’impôt foncier. Et le locataire ne contestant pas l’existence d’un usage constant dans la branche d’activité consistant en la prise en charge de l’impôt foncier par le locataire, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a retenu un abattement de 12 000 euros.
Sur l’application d’un abattement au titre des travaux réalisés par le preneur
(...)
Cependant, il ne suffit pas, pour faire application de ces dispositions (articles L. 311-1 et suivants du Code du tourisme) que le bailleur ait été informé de la réalisation de ces travaux. Le preneur doit avoir notifié son intention de procéder à ces travaux par lettre recommandée avec avis de réception.
Un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés doivent être joints à la notification (article L. 311-2 du Code du tourisme).
Le locataire ne justifie pas avoir accompli cette formalité substantielle et le premier juge ne pouvait retenir la simple information du bailleur pour pratiquer un abattement au visa des dispositions précitées, ce qui supposait en outre la démonstration de ce que la majoration de loyer résultait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux. Mais le locataire s’abstient de le démontrer et se place uniquement sur le terrain de la prise en charge par le preneur de travaux de reprise de désordres liés à la vétusté de l’immeuble.
(...)
Le constat fait par le premier juge est juste – ces travaux (réparations occasionnées par la vétusté : climatisation, chaudière et canalisations) devaient être prises en charge par le bailleur – mais cela n’a pas être pris en considération dans le cadre de la fixation du prix du bail renouvelé puisque l’article R. 145-8 du Code de commerce, qui permet une diminution de la valeur locative lorsque le bailleur s’est déchargé sur le locataire d’obligations qui lui incombent en vertu de la loi, est inapplicable aux locaux monovalents régis par l’article R. 145-10 du Code de commerce.”