Loyer – Fixation du loyer du bail révisé – Clause de révision triennale de “plein droit” – Indexation automatique (non) – Fixation à la valeur locative – Plancher du loyer en cours (oui)

1°) “La clause du bail versé aux débats par les parties intitulée III – RÉVISION DE LOYER est ainsi rédigée :
“De convention expresse, le prix du loyer sera révisé de plein droit tous les TROIS ANS. Cette révision de loyer se fera aux conditions de forme et de fond prévues par les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 modifiés par les lois subséquentes. L’indice de base sera constitué du quatrième trimestre 1998, soit : 1074”.
La clause d’indexation précitée renvoie expressément aux dispositions légales relatives à la révision triennale, en ce qu’elle prévoit que la révision de loyer se fera aux conditions tant de forme que de fond prévues par les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 qui sont devenus les articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce.
Le bail ne comprend pas de clause d’indexation automatique annuelle, de sorte que ce sont les dispositions de l’article L. 145- 38 du Code de commerce qui sont applicables au cas d’espèce qui prévoit que, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, selon lesquelles le montant des loyers des baux révisés doit correspondre à la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale est plafonnée à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction, [dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 : de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires], à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative”.
2°) “Il est admis qu’en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle- même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative, dès lors que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice...
En l’espèce, aucune des parties n’invoque une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Il s’ensuit que :
- le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation indiciaire,
- si la valeur locative est supérieure au chiffre résultant du jeu des indices, c’est l’indexation (sic) qui s’applique,
- si la valeur locative est inférieure au loyer en vigueur, c’est ce loyer qui restera applicable”.