Refus de renouvellement – Indemnité d’éviction – Hôtel – Perte de fonds (oui) – Valorisation pourcentage CA (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“L’expert a évalué l’indemnité d’éviction en s’en tenant à la perte du fonds de commerce.”
“Les parties ne discutent pas ce point. L’indemnité d’éviction s’analyse dès lors comme une indemnité de remplacement. Aucune partie ne démontre que la valeur du droit au bail serait supérieure à la valeur du fonds de commerce.”
“Pour évaluer la valeur du fonds, l’expert s’est appuyé sur la méthode suivante qui consiste à rechercher la valeur de ce fonds comme s’il devait être vendu, selon les usages de la profession considérée, en tenant compte d’un pourcentage annuel du chiffre d’affaires.”
“Il [l’expert] s’est appuyé sur la moyenne des chiffres d’affaires réalisés durant les trois derniers exercices, en précisant que les valeurs de fonds en matière de commerce d’hôtel meublé s’établissaient à hauteur de 250 à 900 fois la recette journalière. Il a indiqué qu’une année de chiffre d’affaires représente 300 recettes journalières. Il a appliqué un coefficient de 500 fois la recette journalière, en faisant état de la situation de l’hôtel, en cœur de ville, mais en retrait, si bien qu’il est parvenu à une valeur de 63 465 euros (38 080/300 × 500). Il convient de retenir cette méthode utilisée qui est pertinente et répond aux usages de la profession considérée, méthode non discutée par les parties ainsi que le coefficient utilisé qui tient compte à la fois de l’intérêt et des difficultés de l’emplacement du fonds, de l’aménagement des lieux qui est très simple, de leur état d’entretien très médiocre (en considération des seules obligations du preneur) et des clauses classiques du bail, étant précisé qu’il a pour seule destination celle d’hôtel.”
“La SARL Hôtel Albatros ne critique pas sérieusement l’évaluation du trouble commercial ou trouble d’exploitation retenu par le premier juge à hauteur d’une somme de 1 900 € (calculée au moyen d’un pourcentage de 5 % du chiffre d’affaires moyen). En effet, l’indemnité pour trouble commercial ou d’exploitation correspond au préjudice subi par le locataire du fait de la gestion de l’éviction, comme pendant la période de déménagement ou de réinstallation, ou, à défaut de réinstallation, à celui correspondant à l’arrêt de l’exploitation.”
“L’indemnité d’occupation est en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce déterminée conformément aux sections VI et VII des baux commerciaux et correspondant à la valeur locative de renouvellement exclusive de tout plafon- nement laquelle se distingue de la valeur locative de marché.”