Renouvellement bail – Fixation indemnité d’éviction – Nouveautés, confection, mercerie – Perte de fonds (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnité accessoire (oui)

“Le préjudice subi par le locataire est différent selon qu’il perd ou non sa clientèle, c’est-à-dire son fonds de commerce, du fait de l’éviction.
L’expert n’a pas précisément indiqué si l’éviction de Madame V. entraînait la perte de son fonds de commerce ; il a toutefois noté qu’aucun local de remplacement n’avait été évoqué par les parties. Le bailleur ne démontre pas que le transfert du fonds serait possible. Dès lors, l’indemnité d’éviction sera fixée en tenant compte d’une perte totale du fonds”.

“Il convient de préciser que l’indemnité de remplacement ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail, puisque la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail qui s’y trouve incluse”.
“Selon les stipulations contractuelles du bail, le bailleur doit assumer les grosses réparations. Le locataire a pour seule obligation d’entretenir les locaux en bon état de réparation et d’entretien. Il ressort des pièces produites (expertise et procès- verbal de constat d’huissier du 10 mars 2016) qu’il existe des défauts de conformité (électricité), une absence d’entretien des façades de l’immeuble qui entraîne des infiltrations d’eau et de l’humidité ainsi que des problèmes d’étanchéité. Dès lors, l’état des locaux est essentiellement la conséquence de la carence du bailleur qui ne peut solliciter une minoration du coefficient à appliquer au chiffre d’affaires moyen”.

“Dès lors, il convient de retenir l’analyse pertinente faite par l’expert qui parvient à une valeur du fonds de commerce de 17 654 euros (coefficient de 45 % appliqué à la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires TTC)”.
“La valeur du droit au bail s’élève en conséquence à la somme arrondie de 42 535 euros. C’est cette valeur qui doit être retenue, étant supérieure à celle du fonds de commerce, à laquelle doivent s’ajouter une indemnité pour trouble commercial évaluée à 15 jours de chiffre d’affaires (1 612 euros) et une indemnité de remploi évaluée à 10 %, soit 4 253,50 euros”.