Renouvellement bail – Fixation indemnité d’éviction – Supérette d’alimentation – Transfert (oui) – Indemnité de remplacement (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“L’article L. 145-14 édicte ainsi une présomption de perte de fonds de commerce, laquelle peut cependant être combattue, si le bailleur rapporte la preuve que le préjudice que va subir le locataire du fait de l’éviction ‘est moindre’, notamment lorsque le fonds de commerce peut être transféré, ce qui donne alors lieu à une indemnité de transfert, plutôt qu’à une indemnité de remplacement.
En l’espèce, le bailleur indique qu’il ‘consent à ce que la société Self de Clamart reçoive une indemnité de remplacement correspondant à la perte de son fonds de commerce’, même si ce locataire a transféré son fonds à 300 mètres de distance, dès lors que le nouveau local est plus petit que l’ancien.
En cas de perte du fonds, l’indemnité principale d’éviction est constituée par la plus élevée des deux valeurs : la valeur marchande du fonds de commerce d’une part, et la valeur du droit au bail d’autre part.
Alors que l’expert amiable avait retenu une valeur médiane du fonds de commerce à 300 000 €, l’expert judiciaire a admis une valeur variant entre 280 000 € et 325 000 €, soit une valeur de 302 000 €, inférieure à la valeur du droit au bail de 314 000 €, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a retenu cette dernière valeur de 314 000 €, pour l’indemnité principale.
Le dépôt de garantie ne constitue pas des frais de remploi.
Seuls les frais de rédaction d’acte à hauteur de 2 000 € peuvent ainsi être indemnisés au titre des frais de remploi.
L’expert a indiqué que ce trouble correspondait habituellement à trois mois de bénéfices réels, soit l’EBE retraité. Constatant toutefois que cet EBE était nul, il a proposé de retenir un trouble commercial à hauteur d’un demi-mois de chiffre d’affaires, soit la somme de 44 000 €, ce qui est parfaitement justifié, aucun élément ne permettant d’allouer une somme supérieure à la société Self de Clamart”.