Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Alimentation générale – Perte de fonds (oui) – Pourcentage CA HT (oui)

“La méthode la plus usuelle en matière d’évaluation du droit au bail est celle retenant la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative du (de) marché.
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Ainsi, après l’application d’un coefficient de 6,5 pour fixer la valeur du droit au bail, celle-ci s’élève à la somme de 10 000 € en cas de plafonnement et de 36 000 € en cas de déplafonnement.
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Il n’est pas contesté que l’éviction entraîne la perte du fonds.
Celle-ci peut être évaluée suivant différentes méthodes : une première méthode consiste à retenir un pourcentage du chiffre d’affaires, sur lequel est appliqué un coefficient en usage pour le commerce de proximité concerné, et une seconde méthode est basée sur l’excédent brut d’exploitation (EBE) retraité.
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Le montant de l’indemnité d’éviction doit être apprécié au moment le plus proche de la date de l’éviction et la valeur du fonds de commerce doit être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires des preneurs avant l’éviction.
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Compte tenu d’un chiffre d’affaires qui est resté constant ces trois dernières années, du faible résultat d’exploitation, et du fait de l’ouverture nocturne et dominicale de l’épicerie, mais aussi de l’emplacement du fonds, il convient de le valoriser à 120 fois la recette journalière, soit la somme de 60 840 €.”