Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Bail bureaux (non) – Indemnité de déplacement (oui) – Indemnité accessoire (oui) – Indemnité d’occupation (précarité oui) – Valeur de marché ?

“Le local à usage de bureaux est celui dans lequel est effectué un travail intellectuel de nature administrative, comptable ou juridique qui n’est pas incompatible avec la réception de clients ou même de fournisseurs dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises”.
“Pour déterminer si les lieux loués sont à usage exclusif de bureaux, il convient de se référer à l’usage prévu par le bail et par conséquent à la destination contractuelle ; ce n’est donc pas l’usage effectif qui est fait des locaux par le locataire qui est retenu mais la commune intention des parties telle qu’elle est exprimée dans le bail”.

“La valeur du droit de bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur”.
“Dans la mesure où il n’est pas retenu que la destination contractuelle est à usage exclusif de bureaux, le loyer qui aurait été perçu en cas de renouvellement n’est pas un loyer déplafonné mais un loyer indexé”.

“Les frais de réinstallation sont définis comme ceux que supporte le locataire pour mettre en place des aménagements semblables à ceux qu’il perd.”
“La bailleresse ne démontre pas que la société Middlex ne se réinstallerait pas”.
“En l’absence de capacité bénéficiaire significative, le trouble commercial a été évalué par l’expert judiciaire sur la base du chiffre d’affaires moyen des trois dernières années plutôt que sur l’excédent brut d’exploitation moyen, ce qui n’est critiqué par aucune des parties, la durée de quinze jours apparaissant toutefois insuffisante pour permettre le déplacement du fonds et sa réinstallation, de sorte que le jugement qui a retenu la somme de 14 103 € sera confirmé”.

“La valeur locative proposée par l’expert judiciaire, et retenue par le jugement de première instance, sera retenue de sorte que l’indemnité d’occupation avant abattement est de 35 000 €”.