Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Commerce en gros et en détail de fournitures pour automobiles – Perte de fonds (non) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“Le fait que la société Cofirhad ait pu déplacer son fonds de commerce sans subir de perte apparente de clientèle n’a pas pour effet de la priver de l’indemnité destinée à réparer la perte du droit au bail, étant rappelé qu’il est acquis que ses nouveaux locaux présentent des caractéristiques différentes (superficie inférieure, loyer plus élevé) de ceux qu’elle a quittés.
Par ailleurs, la progression de son chiffre d’affaires après transfert du fonds n’a pas non plus pour effet de faire disparaître le préjudice subi du fait de l’éviction, cette progression pouvant résulter d’autres facteurs que le seul déménagement, aussi profitable puisse-t-il paraître.
La valeur du droit au bail des locaux d’origine est ainsi déterminée par le différentiel entre la valeur locative du marché au jour de l’éviction et le loyer tel qu’il aurait été fixé si le bail avait été renouvelé, affecté d’un coefficient de capitalisation déterminé en fonction des facteurs locaux de commercialité.
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En tout état de cause, les travaux d’aménagement réalisés dans les nouveaux locaux étaient nécessaires à l’installation de la société Cofirhad avant toute reprise de l’exploitation, et le principe de l’indemnisation intégrale du préjudice interdit l’application d’un quelconque coefficient de vétusté, dont on ignore d’ailleurs comment il a été choisi par l’expert.
La valeur à neuf sera donc retenue.
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Le trouble commercial indemnisable est celui causé par la gêne occasionnée au preneur par la recherche de nouveaux locaux et le temps du déménagement.
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En définitive, le trouble commercial subi est réduit à la seule période du déménagement lui-même et à la nécessité de faire connaître à sa clientèle sa nouvelle implantation.
Ainsi, le trouble commercial existe nécessairement et la franchise de loyer consentie ne peut être considérée comme l’ayant réparé puisqu’il s’agit en réalité d’un préjudice supplémentaire qui a été évité (double loyer).”