Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – La Poste – Perte de fonds (non) – Indemnité de transfert (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnités accessoires (oui) – Indemnité d’occupation Article L. 145-33 (oui)

“En vertu des dispositions de l’article L/ 145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous les éléments d’appréciation.
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Contrepartie du droit légal au maintien dans les lieux, l’indemnité d’occupation doit être évaluée selon la valeur locative des lieux, tel un loyer fixé judiciairement en application des dispositions de l’article L. 145-33 du Code de commerce, lequel précise que ‘le montant des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative’. (...)
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Le montant de l’indemnité due en application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce doit être donc évaluée à la valeur locative statutaire, qui est distincte de l’indemnité d’occupation de droit commun due par un occupant sans droit ni titre, au moins égale à la valeur locative de marché, mais également différente du loyer antérieurement pratiqué ou du prix de la location nouvelle dans un local vacant.
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Le droit à indemnité (d’éviction), à savoir les conditions légales ouvrant droit à indemnité, tout comme la consistance du fonds s’apprécient à la date du refus de renouvellement alors que l’indemnité d’éviction doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé, soit à la date de l’éviction, soit à la date où le locataire cesse d’occuper régulièrement les lieux.
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Dans le présent litige n’est envisagée que la perte du bail par le locataire évincé, et non la perte de l’intégralité du fonds de commerce, la société La Poste ayant effectivement transféré son activité (...).
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Les indemnités accessoires dont la liste figurant à l’article L. 145-14 du Code de commerce n’est pas limitative, correspondent à tous les frais que le preneur peut être amené à engager du fait de son éviction des lieux loués, frais qui ne sont pas inclus dans l’indemnité principale.
Si leur exigence n’est pas automatique, seule la démonstration (dont la charge incombe au bailleur) de l’inexistence d’un préjudice d’un quelconque chef pouvant entrer dans la catégorie des frais accessoires, permet leur exclusion. L’inexistence du préjudice ne peut découler du seul constat de l’absence de justificatif du montant de la réparation sollicitée.”