Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Prêt-à-porter – Perte de fonds (oui) – Valeur du fonds (oui) – Location-gérance et indemnités accessoires (oui)

“L’expert a retenu pour évaluer l’indemnité d’éviction, l’hypothèse d’une perte de fonds de commerce, ce qui est admis par les parties.
L’éviction entraînera dès lors la perte du fonds dont la valeur est au moins égale à la valeur du droit au bail.
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La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative (de marché) et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.
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En revanche, il convient d’écarter le loyer décapitalisé. En effet, il n’y a pas lieu d’ajouter au loyer l’amortissement du droit d’entrée versé au bailleur et du droit au bail commercial dès lors que le droit au bail n’est pas un élément de la valeur locative et qu’il n’est pas démontré que le droit d’entrée constituerait un complément du loyer.
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Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le prix unitaire de 1 350 euros le m2P sera retenu étant rappelé que si le local considéré est situé sur le 1er tronçon de la rue à proximité du Bon Marché, il offre une faible surface d’exploitation (sans annexe) pour le commerce de prêt à porter. Il en résulte une valeur locative de marché des locaux à la somme de 23,48 m2P × 1 350 euros = 31 698 euros.
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La valeur du fonds de commerce peut être déterminée selon deux approches : l’une en fonction des résultats d’exploitation, l’autre en fonction du chiffre d’affaires.
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Si l’éviction mettra fin à la location-gérance dans les locaux donnés à bail, il n’est pas établi que la société Cyla et compagnie ne se réinstallera pas, le mode d’exploitation qu’elle a choisi étant sans incidence sur sa réinstallation.
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Toutefois c’est à juste titre que le jugement de première instance a révélé que lorsque le fonds est exploité en location-gérance, le locataire principal subit un trouble commercial en ce qu’il est privé des revenus issus de la gérance jusqu’à l’acquisition d’un nouveau fonds.”