Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Supermarché à dominante alimentaire – Perte de fonds (oui) – Pourcentage CA hors taxes (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“L’expert judiciaire, sans être contredit, précise que la possibilité de transfert du fonds de commerce n’est pas envisageable s’agissant d’un commerce de proximité dont la clientèle est indissolublement liée à l’emplacement.
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Au vu de ces différentes explications, il sera retenu un pourcentage de 42 %, taux le plus élevé proposé par l’expert judiciaire compte tenu de l’environnement de qualité dont bénéficie le local commercial, de son chiffre d’affaires et de sa bonne rentabilité.
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M. Fruchter a également proposé une évaluation fondée sur l’approche de la rentabilité pour un supermarché situé en région parisienne pour les ventes sans perspective d’acquisition des murs, en indiquant que les cessions se font sur la base de 7 à 8 fois l’excédent brut d’exploitation retraité (EBE).
Cependant, il est à juste titre reproché à l’expert judiciaire de ne pas préciser le mode de calcul qu’il a adopté pour calculer l’excédent brut d’exploitation retraité, ce qui ne permet pas d’actualiser les calculs proposés aux termes de cette méthode qui n’apparaît pas en l’espèce pertinente et qui sera écartée.
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Le tribunal a, à juste titre, indemnisé ce préjudice (déménagement) à hauteur de 5 000 euros, l’expert judiciaire ayant proposé la somme de 3 000 euros, aux motifs que cette dépense recouvre le déménagement des seuls effets personnels de la preneuse en raison de la perte du fonds de commerce.
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Il est constant que le locataire n’a pas à supporter les frais d’une réinstallation coûteuse à proportion du degré d’amortissement des investissements qu’il abandonne par la contrainte et qu’il convient de tenir compte de ces frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement.
M. Fruchter a évalué ce préjudice à 30 000 euros en tenant compte des différentes dépenses d’installation non amorties réalisées dans les lieux loués. Ce montant sera entériné en l’absence de démonstration par la société MGM Nivert du fait que ses frais de réinstallation seraient d’un montant supérieur.
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L’expert judiciaire a proposé d’évaluer ce préjudice (trouble commercial) comme il est usuel à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen pour la période de 2008 à 2010 soit la somme de 47 689 euros et a rajouté l’équivalent de 15 jours de la masse salariale soit 9 298 euros ce qui donne un total de 56 986 euros arrondi à 57 000 euros. Mme Maigne-Gaborit n’a retenu que l’équivalent de 3 mois d’excédent brut d’exploitation dont le montant retenu est plus élevé, M. Pain propose à ce titre la somme de 66 750 euros.
Compte tenu des éléments produits, il sera alloué à ce titre la somme de 66 750 euros.”