Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Valeur droit au bail bureaux (non) – Trouble commercial ebe retraité (non) – Indemnité d’occupation – Prise en compte des améliorations (non)

“Aucune partie ne conteste que s’agissant de locaux à usage de bureaux dont le loyer de renouvellement aurait été fixé à la valeur locative déterminée en considération de locaux équivalents, dans des conditions excluant ainsi tout plafonnement, il n’existe pas de différentiel à capitaliser ni de valeur de droit au bail ;
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Or, l’EBE retraité est principalement destiné à apprécier la capacité d’autofinancement de la société, l’usage étant d’indemniser le preneur par deux ou trois mois d’excédent brut d’exploitation réalisé dans les conditions d’exploitation existantes et hors retraitement ; au cas d’espèce, il sera retenu deux mois d’EBE équivalent à la somme de 37 234,39 € (...) (...)

Il convient d’une part de relever que les dispositions de l’article R. 145-8 du Code de commerce invoquées par la société Impact Communication et permettant de prendre en compte pour la fixation du loyer les améliorations apportées par le preneur aux lieux loués ne trouvent application qu’en cas de renouvellement du bail mais ne sont pas applicables à la fixation de l’indemnité d’occupation.”