Renouvellement de bail – Indemnité d’éviction – Café vin liqueur brasserie tabletterie – Perte de fonds (oui) – Valeur du fonds selon les usages (oui) – Recoupement par rentabilité (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert, ou si l’éviction entraîne la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.” “L’avis de l’expert selon lequel l’éviction entraînera la perte du fonds n’a pas été démenti par le bailleur sur lequel l’article L. 145-14 du C. com. fait reposer la charge de la preuve que le préjudice subi par le preneur évincé serait moindre.”

“La Cour rappelle que la valeur d’acquisition de ce fonds de commerce est sans incidence sur la valorisation dans le cadre d’une indemnité d’éviction. Celle-ci devant s’apprécier au plus près de la date à laquelle l’éviction aura lieu, alors que le preneur a pu développer son fonds et ainsi augmenter sa valeur, ce qui est le cas en l’espèce, l’expert judiciaire soulignant que les résultats du fonds qui étaient à la baisse lors de la vente sont depuis à la hausse.”

“S’agissant d’un bar-restaurant, tabletterie et télécartes, tabac, loto et autres, il est d’usage de valoriser séparément ces différentes activités, ce qu’admettent les parties.”
“Le local est situé à Gournay-sur-Marne (93460) dans un carrefour animé, l’avenue des Champs étant une artère principale, reliant la commune à Chelles, dans une zone résidentielle pavillonnaire comportant divers commerces de proximité, les locaux disposant d’une excellente visibilité et de possibilité de stationnement. Dans ces conditions, le coefficient proposé par l’expert de 500 est justifié et il sera retenu”.

“Compte tenu des caractéristiques du bien, s’agissant d’un restaurant modeste, situé dans une zone pavillonnaire offrant une cuisine aux plats simples, composés de plats du jour et de spécialités portugaises, le taux de 60 % sera retenu”.