Renouvellement de bail – Indemnité d’éviction – Restauration – Perte de fonds (oui) – Indemnité valeur de fonds (non) – Indemnités accessoires (oui)

“L’expert a ensuite recherché la valeur de l’indemnité d’éviction, en rappelant les différentes méthodes appliquées en la matière : l’évaluation par le droit au bail, dont il a précisé qu’elle ne déterminait qu’un minimum (fixé dans le cas particulier à 3 400 €) ; celle par comparaison avec la valeur de cession de fonds comparables, méthode qu’il a écartée faute de références similaires en nombre suffisant, dans le secteur géographique du bien en cause ; la méthode fondée sur la moyenne du chiffre d’affaires des trois derniers exercices, affectée d’un barème de 55 %, et qui aboutit à un résultat de 29 700 € ; et l’évaluation fondée sur l’excédent brut d’exploitation des derniers exercices, multiplié par un coefficient 2, soit un résultat de 26 700 €. L’expert a calculé la moyenne de ces deux derniers résultats : 27 700 €.
Mme [M] ne justifie d’aucune recherche d’un nouveau local dans la quartier du centre ancien de Montluçon, où se situait le fonds en cause ; et l’expert, s’il n’a pas tranché explicitement en faveur de l’une ou l’autre des hypothèses qu’il a présentées, a toutefois souligné en page 25 de son rapport que celle selon laquelle des locaux étaient disponibles dans le secteur du vieux [localité 6] lui paraissait ‘tout à fait plausible car il existe un réel turn-over des petits locaux dans le secteur’, et il a cité l’exemple de deux locaux : l’un loué en 2020 place [localité 8], et l’autre disponible à la date de l’expertise [adresse 7], avec des caractéristiques similaires. L’expert a encore précisé que Mme [M] avait décidé de fermer le fonds et de quitter [localité 6] pour des raisons qui lui étaient propres, alors qu’elle aurait tout à fait pu continuer son activité et rechercher un local approprié à proximité, pendant les mois suivant la fin du bail en cause.
Ces dernières énonciations de l’expert, que Mme [M] n’a pas critiquées lors des opérations d’expertise, apparaissent confor- tées par des messages Facebook qu’elle a envoyés en septembre 2019, qui font état de son intention de s’installer dans le Roussillon, et ne mentionnent aucune intention de rechercher un autre local à [localité 6], à proximité de celui en cause ; il n’apparaît donc pas que la perte du fonds soit résultée du congé, puisque rien n’établit l’impossibilité de transférer le fonds en un lieu proche, à proximité de l’ancien local, ce qui aurait permis à Mme [M] de conserver la clientèle qui lui était attachée, sans avoir à subir les inconvénients éventuels propres à l’ancien local. Il convient de fixer l’indemnité d’éviction conformé- ment à la première hypothèse avancée par l’expert, en la limitant aux seuls frais consécutifs à son départ des lieux en cause”.