Renouvellement de bail – Refus de renouvellement – Bar restaurant – Réinstallation (oui) – Perte de fonds (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“Les parties, tout en admettant que l’activité avait été transférée, sont d’accord pour, comme l’a fait l’expert, fixer l’indemnité principaleàlavaleurdufonds,maisdivergentsurcettevaleur”.
“Les parties sont en désaccord sur la méthode à adopter entre celle dite ‘des usages professionnels’ basée sur le chiffre d’affaires et la méthode par la rentabilité du fonds”.
“Dans le cas présent, ces deux méthodes aboutissent à des résultats très différents puisque sur la base du chiffre d’affaires, l’expert parvient à une valeur comprise entre 214 000 et 570 000 € alors que sur la base de la rentabilité, il obtient une valeur comprise entre 33 000 et 55 000 €”.
“La troisième méthode applicable aux hôtels et débits de boissons, par la recette journalière, ne peut être utilisée que si la comptabilité permet de distinguer la recette du bar de celle de la brasserie, ce qui n’est pas le cas”.
“Force est de constater qu’aucune des parties n’a demandé à l’expert d’évaluer le droit au bail afférent aux locaux objet de l’éviction. La société Spirit of Factory a seulement, dans son dire, indiqué à l’expert qu’elle avait perdu son droit au bail qu’elle avait payé, lors de son entrée dans les lieux, au prix de 165 693,92 € sans, toutefois, lui demander de l’évaluer au jour de sa sortie”.
“La société Spirit of Factory ne démontre pas, par les quelques annonces qu’elle produit, que la valeur du droit au bail aurait évolué en suivant l’inflation. Elle admet, d’ailleurs, le contraire en produisant un avis de valeur établi par un administrateur de biens à la date du 30 avril 2019 indiquant que cette valeur pourrait se situer aux environs de 170 000 €. Si la SCI Giroda conteste la valeur de cet avis, elle ne produit aucun élément contraire”.
“Il s’ensuit que la valeur du fonds de commerce sera fixée à 170 000 €, sans avoir à y ajouter la valeur de la licence IV déjà cédée et dont le prix a été perçu par la preneuse sortante. Il n’y a pas lieu d’allouer à celle-ci une indemnisation complémentaire à ce titre en l’absence de preuve d’un lien entre une prétendue minoration du prix de vente de la licence et l’éviction”.
“Le trouble commercial est celui qui est lié au transfert de l’exploitation (recherche d’un nouveau site, déménagement, gestion de l’éviction)”.
“L’indemnisation du trouble commercial, en cas de simples perturbations est généralement basée sur l’EBE corrigé ou le résultat d’exploitation, ce qui, dans le cas présent, correspondrait à 5 340 €, calculé sur la moyenne des trois dernières années précédant l’éviction. Il sera alloué la somme de 10 000 € pour indemniser l’absence d’activité”.