Renouvellement du bail – Indemnité d’éviction – Art de la table – Indemnité de remplacement (oui) – Valorisation (oui) – Frais de réinstallation (oui) – Perte sur stock (non)

“L’expert estime que le transfert est possible, dans un environnement équivalent.
Cependant, ainsi que le souligne la société locataire, l’éviction entraînera la perte du fonds, faute de local disponible à proximité, ce qui n’est pas démenti par la SARL B. C. Vaugirard sur laquelle l’article L. 145-14 du Code de commerce fait reposer la charge de la preuve que le préjudice subi par le preneur évincé serait moindre.
L’éviction entraînera, dès lors, la perte du fonds dont la valeur est au moins égale à la valeur du droit au bail.
La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.
Il (l’expert) retient une valeur locative de marché de 750 € le m2.
Il évalue la différence entre la valeur locative de marché et le loyer perçu en 2010 à 750 € – 370 € = 380 € le m2, soit pour 84 m2 : 380 euros × 84 = 31 920 euros et applique un coefficient de situation égal à 7 correspondant à une très bonne situation, soit une valeur de droit au bail de 31 920 € × 7 = 223 440 € arrondis à 223 400 €.
Cependant, ainsi que le souligne la société locataire, le différentiel s’établit entre la valeur locative de marché et le loyer qu’aurait payé la société locataire si le bail avait été renouvelé et non, comme l’indique l’expert, entre la valeur locative de marché et le loyer perçu en 2010.
La SARL Patricia d’Antant conteste le rapport d’expertise de Monsieur Benyamin sur l’évaluation de la valeur locative de marché en soulignant que ce dernier ne dispose pas de références de transaction récentes et qu’il convient de prendre en compte les références produites par Monsieur Patrick Colomer dans le cadre d’un rapport d’expertise amiable qu’elle a fait diligenter.
Le rapport d’expertise amiable mentionne également deux références de loyers décapitalisés, c’est-à-dire reconstitués après prise en compte des versements du droit au bail, qui peuvent être pris en considération pour le calcul des valeurs de droit au bail en matière d’indemnité d’éviction, soit un prix unitaire de 1 149 € le m2 au mois de mars 2009 pour une librairie située 296 rue de Vaugirard et un prix unitaire de 2 030 € le m2 au mois de janvier 2007 pour un magasin de restauration rapide situé 359 rue de Vaugirard.
Compte tenu des références proposées, de la destination des lieux, de la qualité de l’immeuble, de l’intérêt de l’emplacement et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, il sera retenu une valeur locative de marché de 1 100 € le m2.
Les lieux loués, si le bail avait été renouvelé, à défaut de motif de déplafonnement invoqué par le bailleur, auraient vu le loyer fixé à la somme de 29 329 €.
La valeur du droit au bail doit, par conséquence, être estimée à la somme de 63 071 € × 7 = 441 497 € arrondis à 441 500 €”.