Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Pondération – Autorité de la chose jugée d’une décision antérieure (non) – Choix des coefficients indépendant du commerce exercé

“L’expert a proposé un coefficient de 0,75 (pour la salle de restaurant du premier étage) correspondant à celui retenu par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 avril 2007 pour la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2001 ; la bailleresse, invoquant l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt, conclut au maintien de ce coefficient, tandis que la locataire, l’estimant excessif au regard des usages en matière de pondération des locaux en étage, demande de le voir réduire à 0,45.

Or, aucune autorité de chose jugée n’est attachée à la pondération des surfaces retenue par une décision de justice dans le cadre d’une procédure antérieure en fixation du loyer.
La pondération des surfaces réelles, tenant compte des caractéristiques des locaux indépendamment du commerce qui y est exercé, constitue en effet un outil permettant de déterminer la valeur locative par une comparaison objective avec les prix pratiqués dans le voisinage ; elle doit être opérée, en la cause, à la date du 1er octobre 2010 à laquelle il convient de fixer le loyer du bail en renouvellement.

Au regard des usages en la matière, qui ressortent de la Charte de la Compagnie des Experts en estimations de fonds de commerce et des valeurs locatives près la cour d’appel de Paris, un coefficient de 0,40 à 0,50 est appliqué aux boutiques en premier étage ; s’agissant en l’espèce d’une salle d’une superficie réelle de 190 m2 dotée, sur un linéaire de 25 m, de baies vitrées en façades sur les rues de la République et des Chaumettes, très éclairée, et desservie à partir du rez-de-chaussée par un large escalier principal ainsi que par un escalier de service, il y a lieu de retenir la fourchette haute de 0,50, ce qui établit la surface pondérée de la salle de restaurant du premier étage à 95 m2”.