Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Agence bancaire en centre commercial – Nécessité de production par le bailleur d’éléments de référence pertinents – Rejet de la demande d’expertise

“En l’espèce, l’activité d’agence bancaire, qui est la destination exclusive du bail, présente la particularité de correspondre à une activité de bureaux mais exercée dans des locaux en nature de boutique, situés en pied d’immeuble et dotés de vitrines de manière à faciliter l’accès de la clientèle et à attirer le chaland, à la différence des locaux de bureaux, habituellement localisés en étage ;

La valeur locative pour des locaux à usage bancaire n’est dès lors pas comparable à celle de simples bureaux en étage ni à celle de boutiques de commerce de détail et doit être, au regard des dispositions précitées [art. R. 145-11 et R. 145-7 C. com.], recherchée d’abord, par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, c’est-à-dire pour des locaux en nature de boutiques mais dans lesquels est exercée une activité de bureaux ;

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Pas davantage qu’en première instance, la société Centre commercial Francilia, qui avance pourtant à juste titre, et sans être contredite sur ce point, que les valeurs de référence doivent être recueillies au sein du centre commercial ‘Carré Sénart’, unité autonome de marché, et qui ne dément pas être propriétaire de l’ensemble des locaux du centre cédé à bail, ne se prévaut d’une absence de locaux équivalents ; bien au contraire, elle ne dément pas la présence dans le centre commercial des enseignes Crédit Mutuel, Carrefour Banque, Carrefour Voyages, Nouvelles Frontières, qui recouvrent des activités de bureaux exploités en boutiques, mais se garde de justifier des loyers quittancés ;
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Enfin, l’article R. 145-7 du Code de commerce prescrit de se référer, pour déterminer la valeur locative, aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, lesquels comprennent des prix de marché, des prix de renouvellement amiables et des loyers fixés judiciairement ; or, la société bailleresse ne produit en la cause que des loyers appliqués à des nouveaux locataires entrants, correspondant aux prix de marché, dont la valeur est nécessairement plus élevée que celle observée pour les loyers en renouvellement, amiables ou judiciaires ;
Il s’infère de l’ensemble de ces observations que la société Centre commercial Francilia ne produit aucun élément de comparaison pertinent de nature à fonder sa prétention à voir fixer la valeur locative à 932,84 €/an, hors taxes et hors charges, soit 250 000 € pour 268 m2, ou à tout autre montant supérieur au loyer en cours ; il n’y a pas lieu de faire droit à la mesure d’expertise qu’elle sollicite alors qu’elle est parfaitement en mesure, en tant que bailleresse de l’ensemble des locaux du centre commercial, de fournir les références que l’expert devra, ainsi qu’elle l’indique elle-même, rechercher au sein du centre commercial qui constitue une unité autonome de marché et qu’elle vise en définitive, avec une telle mesure, à pallier sa carence dans l’administration de la preuve”.