Renouvellement – Fixation indemnité d’éviction – Activité de couverture, de plomberie, de zinguerie et de chauffage – Perte de fonds (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 11 mars 2022, l’expert judiciaire relève qu’‘à notre avis, il est difficile de trouver des locaux équivalents et polyvalents dans le [localité 2] où réside la ‘clientèle captive’ du preneur. Le futur local de remplacement devra proposer la même diversité des destinations boutique avec bureaux ainsi qu’une vaste surface d’entreposage / activité qui pourra également accueillir des camionnettes. Cette caractéristique est particulièrement rare dans [localité 4] intramuros y compris dans cet arrondissement. Le preneur réalise la majorité de son chiffre d’affaires non loin de son emplacement actuel [localité 2] et [localité 4]. Il devra rester dans cette zone géographique ‘captive’.
Il convient de retenir que l’éviction de la SARL Entreprise Clairon entraîne la perte de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de remplacement.
La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au m2.
Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires réalisé par le preneur avant l’éviction (Civ. 3, 20 mars 2007, pourvoi n° 06-11040).
Cependant, force est de constater que ce taux de 25 % (retenu par l’expert) apparait manifestement sous-évalué dès lors que l’expert judiciaire, d’une part note expressément la ‘bonne performance commerciale (1 629 190 € CA moyen HT) dans une rue non commerçante’, et d’autre part souligne ‘qu’il ressort de la moyenne de ces diverses sources une base médiane de 35 % CA HT (CA > 300 000 € HT)’ (pièce n° 5 en demande, page 37)”.
Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la valeur marchande du fonds litigieux peut justement et souverainement être estimée à la somme de [(1 761 758 € + 1 673 899 € + 1 451 913 €) : 3] x 35 % = 570 216,50 €.
Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l’installation d’une nouvelle boutique ayant des caractéristiques semblables à l’ancienne et bénéficiant d’aménagements spécifiques et d’équipements similaires, étant précisé que lesdits frais sont dus tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement (Civ. 3, 21 mars 2007, pourvoi n° 06-10780 ; Civ. 3, 12 janvier 2017, pourvoi n° 15-25939 ; Civ. 3, 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-16993). Cependant, force est de constater, comme le relève à juste titre la bailleresse, que la locataire n’allègue aucun agencement spécifique ni aucun concept particulier, si bien que sa demande d’indemnité au titre des frais de réinstallation sera rejetée”.