Renouvellement – Fixation indemnité d’éviction superette – Perte de fonds (oui) – CA locataire gérant (oui) – CA TTC (oui) – Indemnité accessoire (oui)

L'évaluation de l’indemnité d’éviction devant être établie au plus proche de l’éviction, il convient de prendre en compte les trois derniers exercices, c’est-à-dire les années 2017, 2018 et 2019, au cours desquels le fonds était en location-gérance”. “Par ailleurs, le fonds étant placé en location-gérance, le calcul de la rentabilité du fonds peut être effectué, selon la méthode proposée par l’expert judiciaire, la production des liasses fiscales du locataire-gérant n’étant pas dans ce cas nécessaire”.

“La Cour relève que d’après la cote annuelle CANON (au 1er janvier 2017) produite aux débats, des supérettes sont évaluées entre 10 et 30 % du chiffre d’affaires TTC, et les supermarchés dans les grandes villes à 30 % du chiffre d’affaires TTC”. “Certes, les références de cession parues au Bodacc reprennent des chiffres d’affaires HT, mais les références du Bodacc comprenant tous les types de commerce quels que soient les usages particuliers, s’attachant à chaque type de transaction, il en résulte que ce document n’établit pas que l’usage serait que les cessions des supérettes et des supermarchés s’effectuent à partir d’un chiffre d’affaires HT. Dès lors, l’usage est d’évaluer ce type de commerce sur la base du chiffre d’affaires des trois dernières années, toutes taxes comprises”.

“S’il est constant qu’une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter, pour autant, il appartient au locataire de justifier de ses demandes”.
“La Cour rappelle que c’est au bailleur d’apporter la preuve que le locataire évincé ne se réinstallera pas, ce qu’il s’abstient de faire. Si l’éviction mettra fin à la location-gérance dans les locaux donnés à bail, il n’est pas établi que la société locataire ne se réinstallera pas, le mode d’exploitation qu’elle a choisi étant sans incidence sur sa réinstallation”.

“Le fonds étant exploité en location-gérance, le locataire principal subit un trouble commercial en ce qu’il est privé des revenus issus de la gérance jusqu’à l’acquisition d’un nouveau fonds”.
“Aucun élément sérieux n’établissant que la société locataire ne se réinstallera pas, il n’y a pas lieu d’autoriser une consignation des indemnités accessoires, jusqu’à ce que la preuve de la réinstallation soit apportée, étant au besoin rappelé que si les indemnités accessoires ont été accordées à la suite d’une fraude du preneur qui a faussement prétendu qu’il se réinstallerait alors qu’il ne l’a pas fait, le bailleur peut obtenir des dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice subi de ce chef ”.