Renouvellement – Indemnité d’éviction – Perte de fonds (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnité accessoires (oui)

“En l’espèce, il est admis par les parties que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce et celles-ci considèrent qu’en tout état de cause et quel que soit le mode de calcul, la valeur marchande du fonds est inférieure à la valeur du droit au bail, de sorte que l’indemnité principale doit être fixée à la valeur du droit au bail, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur la valeur marchande du fonds, et ce à l’instar du jugement qui a procédé ainsi”.

“La Cour rappelle que la valeur du droit au bail se calcule par la différence entre la valeur de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée”.
“Le différentiel entre la valeur locative de marché et le prix du bail qui aurait été fixé s’il avait été renouvelé s’établit à la somme de 345 750 euros [(13 000 x 37,50 m2P) – 141 750 euros], auquel il sera appliqué un coefficient 12 compte tenu de l’emplacement très favorable des locaux, coefficient sur lequel les parties s’accordent, de sorte que la valeur du droit au bail s’établit à la somme de 4 149 000 euros comme retenu par le jugement de première instance”.

“Le bail ayant pris le 30 septembre 2015 par décision définitive sur ce point, l’indemnité d’occupation statutaire ne peut être fixée qu’à compter du 1er octobre 2015...”
“La Cour rappelle que les termes de comparaison ne peuvent ni être limités à une seule référence de renouvellement amiable, fût-il dans le même immeuble, ni aux seuls prix judiciaires ; qu’il doit être tenu compte des renouvellements amiables, des prix judiciaires et des nouvelles locations”

“Qu’il s’ensuit que tenant compte notamment des références susvisées issues du rapport d’expertise judiciaire, étant rappelé que la valeur locative de l’indemnité d’occupation s’évalue à la date du 1er octobre 2015, des caractéristiques des locaux, notamment de la relative étroitesse des locaux et d’un faible linéaire, de l’emplacement, excellent, pour l’activité autorisée par le bail, le prix unitaire de 6 500 euros/m2P retenu par le jugement est justifié”.