Renouvellement indemnité d’éviction – Perte de fonds (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnité d’occupation – Précarité (oui)

Des carottes et des navets

“Il est constant et accepté par les parties que l’éviction entrainera la perte du fonds”.
“Elle (l’expert) ajoute que depuis la fermeture de l’accès métro au niveau – 1 en juillet 2018 les conditions d’accès au Palais des Congrès se sont dégradées, entraînant en un an la baisse de fréquentation de 19 %”.
“Il résulte de ces constatations que la valeur réelle du fonds, en dehors d’éléments conjoncturels, sera mieux appréciée en tenant compte des chiffres d’affaires de l’entreprise sur une période de cinq années, soit de 2015 à 2019”.
“Le caractère régulièrement déficitaire de l’exploitation ne rend pas pertinente l’évaluation de la valeur de remplacement du fonds de commerce par l’excédent brut d’exploitation”.
“C’est pourquoi il y a lieu de procéder à une évaluation par un pourcentage sur le chiffre d’affaires. Les barèmes appliqués dans le traité Francis L. 2018 varient, pour le commerce de lingerie bonneterie entre 50 et 85 % du chiffre d’affaires HT ; en l’espèce il apparaît justifié, dans l’hypothèse d’un loyer restant plafonné qui sera ci-après retenu, et en tenant compte du fait que le fonds est en l’espèce spécialisé dans la lingerie haut de gamme, d’appliquer un barème de 85 %”.
“Ces éléments de modification des facteurs locaux de commercialité ne sont pas notables pour le commerce exercé et ne permettent pas d’écarter le principe du plafonnement”.
“L’expert a proposé de retenir un prix au m2 de 1 200 € HT par an” (prix de marché).
“Ce montant doit être approuvé, ce que la plupart des loyers inférieurs se rapportent à des plus grandes surfaces, et que le loyer supérieur en novembre 2017 pour une bijouterie est une valeur isolée”.
“En l’espèce, la société La Dame du Cuir Of Paris est en conséquence redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2014 jusqu’à la libération effective des lieux”.
“Il est justifié en l’espèce de tenir compte d’un abattement de précarité de 15% en raison de la longueur de la situation d’incertitude”.