Indemnité d’éviction – Moyenne des méthodes – Indemnité d’occupation – Coefficient de précarité en cas de hausse du chiffre d’affaires (non)

S’il est d’usage qu’il soit tenu compte de la précarité de l’occupation liée à l’incertitude sur la date de l’éviction, c’est à juste titre que l’expert en a écarté l’application en l’espèce alors que, nonobstant cette incertitude, le chiffre d’affaires de la SARL Supermarché d’Asie a été en constante progression de 2000 à 2005, au total 219 % sur cette période.
L’évolution des techniques de valorisation financière conduit à prendre en considération non le seul volume d’activité du commerce sous la forme d’un multiple du chiffre d’affaires mais aussi les capacités bénéficiaires de l’entreprise sous la forme d’un multiple (de 3 à 10) de son excédent brut d’exploitation (EBE). En ce qui concerne le multiplicateur à appliquer, pour l’essentiel ce commerce vend des fruits et légumes au détail, les ventes au demi-gros et d’épicerie n’étant qu’accessoires ; il convient dès lors de retenir un taux unique et compte tenu de la bonne adéquation du commerce exercé à la commercialité du quartier de porter, comme l’a fait le premier juge, le taux habituellement retenu de 30 % à 35 % ; en ce qui concerne l’EBE, sa valeur moyenne sur les exercices 2003 à 2005 est de 238 183 € ; l’expert a retraité cette somme en en retirant le différentiel entre le loyer plafonné et l’indemnité d’occupation ce qui est critiqué par l’appelante ; le bailleur propose dans le même sens de “retraiter” le montant des charges sociales qui serait trop faible par rapport à celles habituelles du fait du recours à des contrats de travail “aidés” ; si la valeur du fonds de commerce doit être appréciée à la date la plus proche pos- sible de l’éviction, sa consistance doit l’être à l’époque du refus de renouvellement ; la rentabilité du locataire doit donc s’ap- précier en fonction du loyer plafonné et de la politique salariale spécifique à cette entreprise ; rien ne justifie de retraiter l’EBE ; en ce qui concerne le coefficient multiplicateur, nonobstant les contestations de l’intimé, celui-ci, dans une fourchette de 2 à 10 peut être fixé à 5 compte tenu de l’adéquation du commerce à son environnement, de la forte évolution du chiffre d’affaires, de la stabilité du résultat net et en sens inverse, de l’interdiction de vente d’alcool, critères tous retenus à juste titre par l’expert.