Loyer du bail révisé – Primauté de l’article L.145-39 sur l’article L.145-38

Sous la réserve que les conditions d’application de l’article L. 145-39 du Code de commerce sont réunies, par application du principe selon lequel les lois spéciales dérogent aux lois générales, il convient de faire primer la révision prévue par l’article L. 145-39 du Code de commerce par rapport à la révision triennale de l’article L. 145-38 du Code de commerce, le caractère dérogatoire de l’article L. 145-39 du Code de commerce étant expressément mentionné à cet article. Le caractère prioritaire de la révision prévue à cet article résulte également de l’expression “chaque fois” qui y figure et qui a pour effet d’exclure toute restriction et notamment que, par la mise en jeu d’une révision fondée sur l’article L. 145-38 du Code de commerce, il soit fait échec à une demande de révision fondée sur l’article L. 145-39 du Code de commerce. En effet, la fin de non rece- voir... soulevée par la bailleresse repose sur la fiction d’une fixation du prix du loyer sur sa propre demande de révision, selon laquelle en application de l’article L. 145-38 du Code de commerce, ce prix ne saurait être inférieur au montant du dernier loyer contractuel qui résulte du jeu de l’indexation.

Partant de ce prix alors qu’il n’est encore que putatif, elle soutient que le loyer ne se trouve pas augmenté de plus du quart au jour de la demande de la locataire... Le “prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire” au sens de l’ar- ticle L. 145-39 du Code de commerce est en l’occurrence le loyer figurant au bail et non le loyer qui pourrait résulter de sa fixation judiciaire sur la demande de révision formée par la Sas Kanam Grund Retiro puisque celui-ci par hypothèse n’étant pas encore fixé ne revêt pas le caractère d’antériorité exigé à cet article. L’antériorité au sens de l’article précité n’est pas celle de la prise d’effet du prix du loyer mais bien celle de sa fixation sous peine de dénaturer les termes clairs de cet article”.