Baux dérogatoires successifs – Fraude du bailleur (oui) – Prescription – Suspension (oui)

Sur le pourvoi principal :

“Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence 2 octobre 2008), que, par acte du 24 novembre 1999, Madame Filloux a donné à bail à la Société Jasmin pour une durée de 23 mois s’achevant le 31 octobre 2001, des locaux à usage commercial ; que par acte du 17 octobre 2001, Madame Filloux a donné à bail à Madame Maximin, associée majoritaire de la Société Jasmin les mêmes locaux pour une durée de 23 mois s’achevant le 6 octobre 2003 ; que par un troisième contrat, Madame Filloux a donné à bail les mêmes locaux à la Société Jasmin pour une durée de 23 mois s’achevant le 6 septembre 2005 ; que Madame Filloux ayant manifesté le 20 octobre 2005 son intention de mettre fin à ce dernier bail, la Société Jasmin l’a assi- gnée pour se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que la Société Jasmin a valablement renoncé au droit à la propriété commerciale qu’elle avait acquise depuis le 1er novembre 2001 en signant un nouveau bail dérogatoire le 2 octobre 2003 contenant une clause expresse non équivoque de renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale, la Cour d’appel, qui a relevé que Madame Filloux, en concluant un deuxième bail dérogatoire avec Madame Maximin, associée majoritaire de la Société Jasmin, avait agi en fraude des droits de cette Société, réputée bénéficier des dispositions statutaires depuis l’expiration du bail initial et qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé les textes et le principe susvisé c’est-à-dire l’article L. 145-5 du Code de commerce dans sa rédaction applicable en l’espèce, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout”.

Et sur le moyen du pourvoi incident :

“Qu’ayant retenu que la Société Jasmin a démontré qu’elle s’était maintenue dans les lieux loués depuis le 31 octobre 2001, malgré le bail conclu avec Madame Maximin, son associée majoritaire qui n’était pas immatriculée au registre du com- merce et des sociétés, qu’elle justifie que le commerce exploité était resté le même avec la même enseigne, qu’elle avait réglé les loyers notamment en 2003 et qu’elle avait toujours payé l’électricité, le téléphone et la taxe professionnelle et que Madame Filloux avait agi en fraude des droits de la Société Jasmin, qui était réputée bénéficier des dispositions statutaires à l’expiration du bail initial, en concluant le 7 octobre 2001, en toute connaissance de cause, un deuxième bail dérogatoire avec un prête nom, la Cour d’appel qui a pu en déduire que cette fraude commise par la bailleresse, dans le but d’éluder le statut des baux commerciaux, avait suspendu la prescription pendant la durée du bail conclu avec Madame Maximin, a légalement justifié sa décision de ce chef ”.