Fixation du loyer de renouvellement – Modification des facteurs locaux de commercialité avenue Jean Médecin à Nice – Installation de nouvelles enseignes (oui) – Choix des éléments de comparaison – Prix de cession décapitalisés (non) – Fixation du loyer à 445 €/m2P au 1.04.2004

1o) La commercialité s’entend de l’aptitude d’un secteur à permettre aux commerçants qui y sont installés, en bénéficiant d’une destination adéquate, de réaliser des profits sur le seul fondement de ce secteur. Durant la période considérée (1/04/1995-31/03/2004), de nombreuses enseignes importantes se sont installées avenue Jean Médecin, notamment Sephora, Celio, La Brioche Dorée, Virgin, Zara... Les chaussures de marque Méphisto privilégient l’aisance de la marche à la mode et s’adressent à une clientèle plus soucieuse de confort que d’esthétisme. Elles se situent en haut de la gamme moyenne de la chaussure. La différence entre cette clientèle et celle des nouvelles enseignes ne doit pas être exagérée. Contrai- rement à ce qu’affirment les époux Guiriani, la clientèle de celles-ci n’est pas exclusivement jeune voire adolescente... Ces nouvelles enseignes de notoriété nationale possèdent un fort pouvoir attractif qui amène dans le quartier notamment sur l’avenue Jean Médecin de nombreux chalands intéressés notamment par l’habillement. Le magasin des époux Guiriani qui est le complément de certaines d’entre elles bénéficie nécessairement de cet accroissement de l’achalandage, les produits par eux offerts s’adressant à un nombre plus important de passants et de clients potentiels. C’est très exactement que le premier juge a écarté la règle du plafonnement du loyer, lequel doit se calculer selon la valeur locative ainsi que le prescrit l’article L. 145-33 du Code de commerce.

2o) Commeiladéjàétépréciséci-dessus,l’expertproposedeuxvaleurslocativesselonqu’oninclutounondansunloyerde référence le montant du pas-de-porte. Aucune indication n’est fournie sur la nature du pas-de-porte payé pour le local situé 19 avenue Jean Médecin et rien ne permet de l’envisager comme un supplément de loyer. Ainsi il ne peut être intégré dans celui-ci et modifier son montant (567 €/m2) comme élément de comparaison. Au surplus, le loyer du local a été donné en location aux époux Guiriani sans pas-de-porte et la référence à des loyers sans pas-de-porte s’avère plus adéquate. Ainsi il convient de retenir comme valeur des prix pratiqués dans le voisinage la somme de 445 €/m2.