Vente immobilière – Mandat – Clause d’exclusivité – Clause pénale – Violation de l’exclusivité – Réalisation de la vente (non) – Préjudice (non)

Le non-respect de la clause d’exclusivité par les mandants est sanctionné par l’activation de la clause pénale, peu importe que la vente ait été ou non effectivement réalisée.
“4. Faisant grief à M. et Mme [E] d’avoir violé leur obligation d’exclusivité, l’agent immobilier les a assignés en paiement de la clause pénale.
5. L’agent immobilier fait grief à l’arrêt de rejeter leur demande de paiement de la clause pénale, alors ‘que doit être appli- quée la clause pénale stipulée au profit d’un agent immobilier en cas de violation par son mandant de son obligation d’ex- clusivité, même si le bien visé par le mandat n’a pas été vendu, dès lors qu’elle sanctionne une inexécution contractuelle et ne constitue pas une indemnité compensatrice de rémunération ; que la Cour d’appel a constaté que M. et Mme [E] avaient fautivement violé la clause d’exclusivité les liant à la société Monréseau-Immo.com ; qu’elle a également constaté que le montant de la clause pénale était égal à la rémunération prévue au mandat, mais non pas qu’elle compensait la perte de cette rémunération ; qu’en refusant de mettre en œuvre cette clause, la Cour d’appel a violé l’article 1231-5 du Code civil’.
Vu l’article 1231-5 du Code civil :
6. Selon ce texte, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dom- mages-intérêts, le juge pourra, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
7. Pour rejeter la demande, l’arrêt retient que la violation par M. et Mme [E] de la clause d’exclusivité ne permet pas l’appli- cation de la clause pénale puisqu’il n’est pas démontré que le mandant aurait conclu la vente de leur bien, ce qui aurait eu pour effet de priver le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.
8. En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que M. et Mme [E] avaient violé la clause d’exclusivité les liant à l’agent immobilier, la Cour d’appel, qui a refusé de mettre en œuvre la clause pénale qui, sanction du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, a violé le texte susvisé”.